Большинство итальянских семей по-прежнему считают покупку недвижимости, особенно первого дома, лучшим местом для своих сбережений. В некоторых случаях выбор ориентирован на дом, который еще строится, что, несомненно, может дать преимущества: более низкая стоимость (обычно на 10% меньше, чем у уже построенного дома), возможность внесения изменений, чтобы сделать его более адаптивным к собственному потребности, большая индивидуализация, потому что можно вмешиваться в выбор отделки и других деталей, современность в распределении пространств и принятых технических решений - особенно в отношении экономии энергии - в дополнение к предрасположенности к современным технологиям (Интернет, широкополосный доступ, домашняя автоматизация, спутниковое телевидение и т. д.).
Не забывая о том, что стоимость недвижимости на рынке остается выше в течение многих лет, что в течение долгого времени ей не придется подвергаться ремонту, что она будет стоить дешевле на обслуживание и отопление благодаря существующим системам строительства и что компания обязана обеспечить здание на 10 лет от строительных дефектов ; кроме того, с этим типом покупки вы можете пользоваться преимуществами первого дома и платить НДС в размере 4% вместо 10% .
Однако важно уделять предельное внимание во время переговоров, предшествующих покупке незавершенного дома, запрашивая или связываясь с консультантами и экспертами в этом секторе в случае сомнений, чтобы избежать риска безвозвратной потери сумм. ожидалось. Фактически, законодательство о защите покупателей строящейся недвижимости все еще мало известно частным лицам и в значительной степени оставлено на более или менее скрупулезное соблюдение застройщиками.
Какие рискиУчитывая вложение крупного капитала, очень важно предоставить средства защиты от всевозможных непредвиденных событий. Когда подписывается предварительный договор на покупку недвижимости, которая еще не построена, человек подвергается риску потери вложенного капитала, например, в случае банкротства строительной компании . Это неизбежно привело бы к невозможности получения имущества, предусмотренного контрактом, с (минимальной) надеждой на возврат сумм, уплаченных в качестве аванса.
Когда застройщик больше не может выполнять обязательства, взятые на себя поставщиками и банками, кредиторам ничего не остается, кроме как обратиться в суд с заявлением о банкротстве . Приостановление последующих работ (или риск потери права собственности на только что приобретенный дом в результате так называемого аннулирования банкротства) неизбежно затрагивает отношения между застройщиком и желающими владельцами строящихся домов, которые, в свою очередь, становятся банкротство кредиторов в отношении авансов, выплаченных за собственность, которая, по всей вероятности, никогда не станет собственником.
Таким образом, единственным жизнеспособным решением было бы участие вместе с другими кредиторами Производителя в процедуре банкротства для получения частичного возмещения уплаченных сумм. Однако присутствие важных кредиторов, таких как государство для уклонения от уплаты налогов или банки для огромных предоставленных и невыплаченных ссуд, фактически сводит на нет попытки отдельных покупателей получить возмещение производителю авансовой цены.
Есть много возможных преимуществ покупки строящейся недвижимости: от более низкой стоимости по сравнению с уже построенной недвижимостью с 4% субсидированным НДС до лучшей энергоэффективности.
Защита законаДля решения этой очень деликатной проблемы, из-за которой в некоторых случаях более одной семьи лишались дома, Законодательный указ 122/05 , с помощью которого Законодатель подготовил инструменты защиты, которые могут предотвратить последствия в ущерб покупателям недвижимости, которая будет построена , если застройщик не может поддерживать то, что было согласовано.
Кроме того, в так называемом Декрете Палаты представителей (или Законе № 47/14) были внесены минимальные, но существенные текстовые дополнения , которые, наконец, разрешили некоторые вопросы толкования, с которыми приходилось иметь дело юриспруденции. Законодательство применяется к контрактам, заключенным между стороной, традиционно считающейся «сильной» (строительная компания или строительный кооператив), и стороной, считающейся «слабой» (частное лицо или член кооператива).
Поэтому мы задавались вопросом, могут ли строгие обязательства, наложенные на производителя ( выдача поручительства и страхового полиса, необходимость конкретных указаний в контракте и т. Д.), Каким-либо образом обойти это перед лицом частных лиц, которые не очень осведомлены о своих права или даже готов отказаться от них только ради того, чтобы купить «дом мечты».
Именно во избежание эпизодов злоупотреблений со стороны возможного неправильного производителя Декрет Палаты представителей санкционировал неотъемлемость прав покупателя в том смысле, что, независимо от воли сторон, любое положение, противоречащее закону, должно пониматься как недействительно.
Это означает, например, что до отказ от частной гарантии, называется «поручительство» , который предусматривает возвращение , банк, из сумм , уплаченных покупателем в несчастной гипотезе о невозможности строительства будучи невозможно , не будет иметь никакого значения. Завершено: покупатель всегда и в любом случае может это потребовать. Точно так же он всегда будет иметь право подать в суд в случае отказа от поручительства, даже если он прямо отказался от него.
Чтобы гарантировать покупателям, Законодательный декретом от 2022-2023 года санкционировал неотъемлемость прав покупателя, независимо от каких-либо соглашений, которые он более или менее невольно подписал.
Роль банковСтроитель, зная об обязанности, возложенной на него законом по защите, посредством вмешательства банков, инвестиций в недвижимость частных лиц, поэтому может попытаться обойти законодательство, заставив покупателя подписать более или менее сознательным образом декларацию. отказаться от своих прав, что должно помешать заявлению законных гарантийных требований частного лица в суде.
Постановление Палаты представителей, предусматривающее неотъемлемость права на гарантию возврата в пользу покупателя , эффективно предотвращает это, поскольку, даже если производителю удастся получить подпись заявления об отказе, такое заявление не будет иметь никакой ценности. Напротив, частное лицо всегда может обратиться в суд, чтобы подтвердить свое право на получение гарантии возврата от производителя .
Более того, очевидно, что чаяниям тех, кто готовится купить строящуюся недвижимость, может помешать неудача застройщика с риском потери авансов, выплаченных за это время. Чтобы не понести этот очень серьезный ущерб, застройщик должен предоставить банковскую гарантию, которая гарантирует покупателю возврат авансированных сумм . Столь же очевидно, что запрос на возврат предполагает предъявление квитанций об оплате, а уплаченные суммы «черным» возврату не подлежат: банк, по сути, не может быть призван для возврата платежей, от которых нет никаких следов » написано ". Чтобы возмещение можно было запросить в Банке., в любом случае необходимо, чтобы кризисное состояние застройщика проявилось во всей своей серьезности в виде обращения взыскания на строящиеся здания, объявления о банкротстве или других процедур несостоятельности.
Более того, даже если покупатель получил от банка возмещение авансовых платежей застройщику, который тем временем не сумел, покупатель, который до подписания окончательного контракта использовал недвижимость в качестве своего основного места жительства или, как указано в Декрете о доме, своей супруги или супруги. родственник имеет право преимущественного отказа от покупки собственности по окончательной цене, достигнутой в результате аукциона.
В 2005 и 2022-2023 годах законодательством было установлено обязательство производителя иметь фидуциарную гарантию и страховой полис в защиту покупателя.
Обязательная политика и фонд солидарностиВо избежание банкротства возможность получения компенсации от производителя в случае серьезных дефектов в проданном имуществе в соответствии со ст. 1669 Гражданского кодекса Италии существует обязанность оформить десятилетний страховой полис. В Постановлении ничего не говорится о страховой сумме, но ясно, что эффективность защиты не может быть отделена от гарантии в степени, по крайней мере соответствующей уплаченной цене. Законодатель тогда хотел защитить семьи от риска потери дома только подаваемого застройщиком в то же время объявлен банкротом, при условии , что разумная цена была выплачена и имущество используются в качестве основного места жительства покупателя ,супруга или родственников (наконец, Постановление Палаты представителей).
Наконец, после многочисленных случаев невозможности восстановления оплаченных сумм после банкротства конструктору, был создан территориальный фонд солидарности , с обеспечением обязательных взносов, выплачиваемых сами конструкторами.
Благодарим юриста Стефано Горла ([email protected]) за сотрудничество