Администратор кондоминиума

Независимо от того, является ли он физическим, юридическим лицом или компанией с капиталом, администратор кондоминиума становится все более профессиональной фигурой, с рисками и обязанностями, которые необходимо хорошо знать и не недооценивать.

Контент обработан

ОБЯЗАННОСТИ АДМИНИСТРАТОРА КОНДОМИНИУМА: ЗАЩИТА КОНДОМИНИУМА 360 °
Когда ты работодатель
В отношении сторон, нарушающих обязательства
ГРАЖДАНСКАЯ И УГОЛОВНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ АДМИНИСТРАТОРА КОНДОМИНИУМА
Вознаграждение администратора
Отзыв и прекращение полномочий

С вступлением в силу 18 июня 2013 г. Закона о реформе кондоминиумов.(№ 220 от 11/12/2012), требования для того, чтобы стать директором, и задачи, которые он должен выполнять, являются более сложными, что свидетельствует о том, что мы движемся к большей профессионализации того, что должно во всех отношениях считаться работой. . Также регулируется Гражданским кодексом: статьи, касающиеся кондоминиумов, относятся к статьям между 1117 и 1139. В частности, статьи 1129, 1130 и 1131 сосредоточены на фигуре администратора, связанного с участниками собрания узами представление. Это означает, что он может подавать в суд как против самих владельцев, так и против третьих лиц. Точно так же на него можно подать в суд за любые действия в отношении общих частей здания, которым он управляет.

Назначение является обязательным в зданиях с более чем 8 квартир
Он несет гражданскую и уголовную ответственность перед кондоминиумом.
Не профессиональный регистр, а профсоюзные ассоциации.

Администратор, для которого еще не существует профессионального реестра, связан с кондоминиумом отношениями мандата: он действует в исключительных интересах самого кондоминиума и гарантирует управление общими частями здания. Его назначение обязательно при наличии более 8 кондоминиумов; собрание кондоминиума созывается для обсуждения с таким количеством голосов, которое должно представлять большинство присутствующих и не менее половины (или 500 тысячных) всей стоимости здания. Назначение длится 12 месяцев, и на второй год, если отзыв не будет решен, автоматически продлевается. По истечении двухлетнего периода трудовой договор между сторонами считается расторгнутым, и положительное заключение, выраженное собранием, необходимо для продолжения. Если сборке не удалось избрать администратора,каждый отдельный кондоминиум (или уходящий в отставку администратор) имеет право подать апелляцию в судебный орган, который затем произведет назначение.

Окончил и обновил В дополнение к обычным требованиям, установленным законом, администратор здания должен иметь аттестат средней школы и проходить периодические учебные курсы.

Законодательный указ 81/2008, также известный как «Сводный текст по вопросам здоровья и безопасности на рабочем месте», он вступил в силу 15 мая 2008 г. (и исправлен Законодательным декретом № 106 от 3 августа 2009 г., а также последующими последующими указов). Он остается первым в Италии справочником по безопасности на рабочем месте: он содержит информацию для компаний, работодателей и работников о том, что является важным и обязательным в отношении профилактики, защиты физического и психического здоровья в любой рабочей среде. А также в отношении оценки рисков и наблюдения за здоровьем, оказания первой помощи и пожаротушения.

Статья 1129 Гражданского кодекса Конкретно «Назначение, отзыв и обязанности администратора».

Статья 1710 Гражданского кодекса (Осмотрительность агента): «Агент (администратор) должен сообщить принципалу (кондоминиуму) обстоятельства, которые могли возникнуть, которые могут повлиять на отзыв или изменение мандата».

ОБЯЗАННОСТИ АДМИНИСТРАТОРА КОНДОМИНИУМА: ЗАЩИТА КОНДОМИНИУМА 360 °

Помимо обеспечения использования общих услуг и предоставления им равных возможностей для всех кондоминиумов, у администратора есть ряд обязанностей, которых он не может избежать. Прежде всего, он должен выполнять решения, принятые собранием, и каждый год созывать специальное собрание для утверждения отчета кондоминиума. Кроме того, необходимо собирать взносы и нести расходы на текущее обслуживание общих частей; заботиться о ведении реестра кондоминиумов (который содержит личные данные отдельных владельцев и владельцев реальных прав и личных прав пользования), ведении реестра протоколов собраний, реестра назначений и отзыва администратора и регистр бухгалтерского учета; хранить документацию и предоставлять кондоминиуму, который ее запрашивает,статус платежей по расходам кондоминиума и текущих споров; составлять годовой отчет управления кондоминиумом и созывать собрание для его утверждения в течение 180 дней.

Если собрание кондоминиума высказывается в пользу, администратор должен активировать веб-сайт кондоминиума, который позволяет всем, кто имеет право консультироваться и загружать в цифровом формате резолюции, принятые собранием. Расходы на создание и управление сайтом всегда несут кондоминиумы.

В обязанности администратора, как того требуют конкретные положения закона, входит также надзор за рисками изменения качества воды. Фактически, особенно в самых старых зданиях, наличие старых железных труб и резервуаров для хранения может изменить качество воды и нанести ущерб здоровью кондоминиумов.

Администратор обязан открыть текущий, почтовый или банковский счет , через который проходят суммы, полученные от кондоминиумов или от третьих лиц, в том числе выплаченные от имени кондоминиума. Как установлено законом о реформе, каждый кондоминиум через администратора (который никогда не может отказать) имеет право получить доступ к учетной записи , проверить ведение бухгалтерского учета и, если потребуется, распечатать периодическую выписку со счета за свой счет. , чтобы проверить статьи расходов и проверить работу администратора .

Когда ты работодатель

Если сотрудники (швейцар, сторож, садовник и т. Д.) Работают в кондоминиуме, администратор берет на себя роль работодателя и должен обеспечивать выполнение положений Законодательного декрета 81/2008 в отношении здоровья и безопасности. на работе. Когда, с другой стороны, кондоминиум является клиентом контракта, например, для структурных вмешательств в здании, администратор может полагаться на менеджера проекта, который освобождает его от гражданской и даже уголовной ответственности. Однако администратор всегда должен контролировать работы и постоянно проверять работу менеджера.

Если кондоминиум не оплачивает расходы, у администратора есть 6 месяцев , начиная с ежегодного закрытия предприятия, на то, чтобы принять меры против него, и, без разрешения собрания, он может получить немедленный судебный запрет . Ожидая, пока судья выскажет свое мнение, расходы «покрываются» другими кондоминиумами , делятся в процентах на тысячные, в пересчете на исключение дефолтного кондоминиума. Кроме того, администратор должен передать кондоминиумам с хорошей репутацией имя и сумму долга тех, кто не заплатил, и может, если просрочка продолжается более одного семестра, запретить использование общих услуг.могут использоваться отдельно (например, центральное отопление, вода или лифт) от кондоминиума, не выполнившего обязательства. Однако запрет не должен наносить ущерб праву на охрану здоровья , предусмотренному ст. 32 Конституции. Наконец, администратор единогласным голосованием собрания может создать денежный фонд, в который вносят взносы все кондоминиумы и из которого он может брать деньги в случае просрочки.

Как описано в ст. 1710 Гражданского кодекса, администратор должен выполнять мандат «с усердием хорошего отца семейства»: в случае ненадлежащего администрирования, незаконных действий, совершенных при исполнении своих функций или небрежности, он несет гражданскую ответственность перед кондоминиумами. и третьи стороны, хотя она не несет ответственности за любой ущерб, причиненный кондоминиумами, использующими общее благо, при условии, что в регулировании кондоминиумов не указано иное. Если авария вызвана, например, отсутствием обслуживания лестницы или лифта, ответственность за нее всегда несет администратор, который несет гражданско-правовую ответственность даже в случае невыполнения решения о собрании или в том случае, если без заключения кондоминиумов , решает провести работы по зданию. Что же касается уголовной ответственности, тоитальянская правовая система не предусматривает конкретного преступления для администратора кондоминиума, но это не исключает, что он может быть привлечен к ответственности за некоторые преступления. Наиболее распространены оскорбления, клевета или нарушение конфиденциальности. Даже незаконное присвоение или фальсификация бюджета кондоминиума может привести к осуждению администратора, который в присутствии сотрудников кондоминиума квалифицируется как работодатель и, следовательно, должен применять все правила, предусмотренные законодательством о предотвращении несчастных случаев. . Не забывая о халатности, связанной с обычными благами, которая может преследоваться по закону в гражданском контексте, но может иметь уголовные последствия.Наиболее распространены оскорбления, клевета или нарушение конфиденциальности. Даже незаконное присвоение или фальсификация бюджета кондоминиума может привести к осуждению администратора, который в присутствии сотрудников кондоминиума квалифицируется как работодатель и, следовательно, должен применять все правила, предусмотренные законодательством о предотвращении несчастных случаев. . Не забывая о халатности, связанной с обычными благами, которая может преследоваться по закону в гражданском контексте, но может иметь уголовные последствия.Наиболее распространены оскорбления, клевета или нарушение конфиденциальности. Даже незаконное присвоение или фальсификация бюджета кондоминиума может привести к осуждению администратора, который в присутствии сотрудников кондоминиума квалифицируется как работодатель и, следовательно, должен применять все правила, предусмотренные законодательством о предотвращении несчастных случаев. . Не забывая о халатности, связанной с обычными благами, которая может преследоваться по закону в гражданском контексте, но может иметь уголовные последствия.обязан соблюдать все правила, предусмотренные законодательством о предотвращении несчастных случаев. Не забывая о халатности, связанной с обычными благами, которая может преследоваться по закону в гражданском контексте, но может иметь уголовные последствия.обязан соблюдать все правила, предусмотренные законодательством о предотвращении несчастных случаев. Не забывая о халатности, связанной с обычными благами, которая может преследоваться по закону в гражданском контексте, но может иметь уголовные последствия.

Закон о реформе 2013 года предусматривал, что собрание кондоминиума, если сочтет это целесообразным, может отказать в назначении администратора, если он не представит индивидуальный страховой полис гражданской ответственности, который применяется ко всем действиям, осуществляемым в осуществление своего мандата. Таким образом, хотя закон не обязывает к этому, без страховки администратор не может начать свою работу или, в зависимости от обстоятельств, быть отозван. Искусство. 1129, кроме того, определяет, как сам директор должен регулировать пределы политики, если в течение срока полномочий собрание акционеров намерено проводить внеочередные вмешательства. Корректировка, произведенная в начале работ, не должна быть меньше утвержденной суммы затрат. Более того,если директор застрахован общим страхованием профессиональной ответственности за всю осуществляемую им деятельность, «этот полис должен быть объединен с декларацией страховой компании, которая гарантирует условия, предусмотренные в предыдущем периоде для конкретный кондоминиум ". Администратор оплачивает полис, если собрание не решит разделить расходы между кондоминиумами.

При входе в кондоминиум или в месте более широкого пользования, также доступном для третьих лиц, должна быть размещена общая информация, адрес и контактные данные, включая номера телефонов, администратора.

Вознаграждение администратора

Согласно ст. 1129 Гражданского кодекса, при отсутствии справочного тарифа, принимая назначение или продление, директор должен указать «аналитически, под страхом признания недействительности самого назначения» вознаграждение за выполненную деятельность. Сумма, к которой должен быть добавлен НДС, должна включать все статьи расходов, от профессионального обучения до канцелярских принадлежностей, и обычно варьируется в зависимости от количества квартир в доме.

Отзыв и прекращение полномочий

Администратор может быть отозван в любое время собранием кондоминиума с тем же большинством, которое требуется для назначения. Без «уважительной причины» директор, освобожденный от должности, может потребовать согласованную плату и, в некоторых случаях, компенсацию ущерба. Однако при наличии уважительной причины аннулирование может быть также принято судебным органом по запросу одного кондоминиума. Администратора, помимо прочего, можно отозвать, если: