Контент обработан
- Посмотреть квартиру. Первый шаг
- Установки в соответствии с энергетической сертификацией
- Покупка дома: у агентства или у частного лица
- Купить у физических лиц
- Оцените гаражи и стоянки кондоминиумов
- Подать заявку на ипотеку на покупку дома
- Продажа, компромисс, акт, нотариальные действия
- Альтернативные формы покупки: аренда недвижимости и аренда с выкупом
- Налоги на покупку дома
Одним из самых важных моментов в жизни пары и семьи, несомненно, является покупка первого дома. После того, как вы определили подходящую для вас недвижимость, рекомендуется знать, как переехать, что просматривать, какие проверки должны быть сделаны, вплоть до возможности подачи заявки на ипотеку, как осуществляется продажа и, наконец, налоги, которые должны быть уплачены. Вот полное руководство, которое шаг за шагом объясняет все, что вам нужно знать при покупке вашего первого дома.
Посмотреть квартиру. Первый шаг
Как переехать на покупку квартиры? Это вложение, которое может быть выгодной сделкой, но также скрывает риски. С того дня, как мы впервые увидим дом, и до момента подписания акта купли-продажи, рекомендуется соблюдать ряд мер предосторожности, чтобы минимизировать любой риск. Выбранная квартира и дом должны обладать четкими характеристиками, прежде всего солидностью и безопасностью. Прежде всего, оказавшись перед зданием, необходимо соблюдать его общие условия: фасад, балконы и окна, карниз, кровля. Спросите своего собеседника, планируются ли какие-либо реставрационные работы: это расходы, которые нельзя недооценивать, лучше сначала узнать.Убедитесь, что дверь открывается и закрывается без проблем, и убедитесь, что домофон тоже работает. Оказавшись внутри, понаблюдайте за состоянием лестниц и перил, а затем обратите внимание на наличие лифта: учитывая, что покупка дома - это долгосрочное вложение, хорошо учитывать, что то, что сегодня не является представляет собой проблему, возможно, со временем она может стать таковой; Также желательно убедиться, что владелец, у которого приобретена квартира, имеет право пользоваться лифтом, потому что иногда - когда он устанавливается с нуля там, где его не было - может случиться, что он не одобрил установку, оплатил стоимость и поэтому не авторизован для использования. Подойдя к двери дома, проверьте, бронирована ли входная дверь и оцените, есть ли у нее хорошая герметичность. Оказавшись внутри,постарайтесь увидеть, нет ли следов влажности и плесени; потрогать стены и убедиться, что они не влажные, изучить состояние штукатурки. Также обратите внимание на то, как выглядит пол: есть ли в нем пустоты, если он потрескался, если некоторые плитки или куски паркета не очень устойчивы, если он скрипит при ходьбе; например, когда древесина вздулась или на поверхности имеются большие пятна, возможно, в нее попала вода. На этом этапе любезно попросите владельца или агента по недвижимости открыть все окна. Понаблюдайте за тем, насколько квартира подвержена солнечному свету, и, если у вас есть время, возвращайтесь, чтобы посетить ее в разное время, с другим освещением: светлый дом, знаете ли, всегда предпочтительнее. Перед тем, как закончить визит, взгляните на розетки, распределительные коробки,любые торчащие провода… и любые оголенные трубы. Тест, который можно сделать, - это попросить открыть все краны в ванной, включая душ, чтобы оценить расход воды. Когда нужно обновить растения, расходы немалые. Наконец, особенно если жилье находится в подвале или на первом этаже, было бы целесообразно запросить информацию о значениях радона, газа, который выделяется из недр и очень вреден для человека.Было бы целесообразно запросить информацию о значениях радона, газа, который выделяется из недр и очень вреден для человека.Было бы целесообразно запросить информацию о значениях радона, газа, который выделяется из недр и очень вреден для человека.
Установки в соответствии с энергетической сертификацией
Как переехать на покупку квартиры? После того, как вы посетили дом, который хотите купить, важно знать, насколько исправны системы., начиная с электрического. Если, например, в старой квартире нет системы заземления, любая утечка электричества может нанести серьезный ущерб людям. Лучше не рисковать и сразу убедиться, что все на должном уровне, безопасно и надежно. В постановлении министерства № 37/2008 указано, как системы, построенные после 27 марта 2008 г., должны быть оснащены «Сертификатом соответствия», документом, выданным компанией-установщиком, который доказывает, как система была построена в соответствии с действующими правилами. Сертификация распространяется на множество типов систем: электрические, защиты от атмосферных разрядов, автоматики дверей и ворот, радио и телевидение, отопление, кондиционирование и кондиционирование воздуха, санитарную, газовую, подъемную и противопожарную защиту.Помимо прочего, документ содержит данные технического менеджера компании, собственника недвижимости и использованных материалов. Для более старых заводов, то есть построенных до марта 2008 года, достаточно так называемого «Сертификата соответствия», заполненного профессионалом, зарегистрированным в профессиональном реестре, с пятилетним опытом работы в секторе машиностроения.
Что касается возможных ограничений, следует уточнить, что продавец квартиры не обязан прилагать Сертификат соответствия, но любой недостаток должен быть указан в акте купли-продажи. Позднее новый владелец запросит документ, который является обязательным для получения сертификата жизнеспособности в муниципалитете: дом с нестандартной системой не может быть заселен.
Документом, который, с другой стороны, владелец в обязательном порядке должен предоставить вместе с актом купли-продажи, является Сертификат энергетической эффективности (Ape). The Ape - это своего рода «энергетическая идентификационная карта» собственности, а Ipe (индекс энергоэффективности) показывает, сколько потребляет квартира. Хотя многие покупатели продолжают игнорировать эти данные, рекомендуется внимательно их оценить. Дом, который потребляет мало, возможно, ориентированный на возобновляемые источники энергии, - это вложение, которое со временем может оказаться удобным.
В дополнение к этим техническим проверкам собственности перед покупкой дома рекомендуется провести другие проверки, чтобы получить как можно больше информации об этой собственности и, прежде всего, убедиться, что вы совершили покупку у законного владельца. Через ипотечную инспекцию можно установить владельца недвижимости, а также наличие ипотечных или ожидающих рассмотрения, в том числе судебных.
Покупка дома: у агентства или у частного лица
Если вы решили купить дом, вы можете двигаться в двух разных направлениях: найти объявления частных продавцов, выполнив поиск по городу, или обратиться в агентство недвижимости, которое за дополнительную плату найдет и подберет квартиру в соответствии с вашими потребностями.
Есть много типов агентств (франчайзинговые, автономные, консорциумные и т. Д.), И выбрать подходящее непросто. Желательно не только следить за определенным брендом, но и полагаться на обученного агента по недвижимости, зарегистрированного в качестве посредника в Торгово-промышленной палате и способного четко объяснить характеристики собственности, не упуская никаких деталей. На всякий случай попросите агента показать вам членскую карту или сходите в Торговую палату и проверьте лично: агент, который не зарегистрирован в Реестре посредников, ведет себя оскорбительно и не имеет права получать комиссионные.
Путешествие обычно начинается с посещения агентства или телефонного звонка. Запись на прием и посещение квартиры ничего не стоит. Во время проверки агент обязан сообщить о любых ипотечных кредитах, влияющих на имущество, и уточнить, планируются ли в здании ремонтные работы (ремонт фасада, лестницы или строительство лифта …). Также необходимо указать, каковы налоговые и нотариальные расходы. если сделка состоится: агент, объявляющий ложь, несет "гражданскую ответственность". Если вы действительно заинтересованы в покупке, во время второй встречи попросите сертификаты градостроительства, юзабилити и пригодности для проживания; узнайте, что системы соответствуют закону; Проверка регистрации ипотечных кредитов и копий кадастровых карт может быть дополнительной гарантией безопасной покупки.
Здесь мы должны столкнуться с вопросом «цены». Обычно стоимость недвижимостион рассчитывается исходя из его «коммерческой» поверхности, включающей внутренние и внешние стены. Спросите у агента «проходимую» поверхность и, подумав об этом, сделайте свой выбор. Если вы считаете, что цена подходящая, узнайте о комиссии агента (оплачиваемой покупателем и продавцом поровну) и любых дополнительных расходах. Только после подписания предварительного договора купли-продажи, также называемого «компромиссом», агент получит право на свою комиссию, которая в большинстве случаев варьируется от 2% до 3% от стоимости сделки. Чтобы избежать недоразумений последнего часа, желательно сразу записать способ выплаты комиссии и ее размер. Следует помнить, что да, вы платите агентству процент, но его можно загрузить в налоговой декларации.Среди множества налоговых вычетов, которые можно загрузить каждый год в налоговой декларации, есть также возможность для вычета комиссионных, независимо от их наименования, выплачиваемых субъектам брокерской деятельности в сфере недвижимости в зависимости от покупки единицы недвижимости, которая будет использоваться в качестве основного места жительства, на сумму, не превышающую 1000 евро за каждый годовой доход. Удержание из валового налога равно 19% от суммы начисленных сборов за выплаченное вознаграждение.
Купить у физических лиц
Если же у вас есть время и вы хотите сэкономить, вы можете отказаться от посредничества агентства недвижимости и искать дом самостоятельно. Однако знайте, что это решение может оказаться сложным и сложным, но, прежде всего, оно требует большого внимания. Во-первых, желательно выбрать хорошего нотариуса, который проведет соответствующие проверки собственности. В качестве альтернативы вы можете позаботиться об этом: попросите у владельца документы, касающиеся собственности, информацию об условиях систем, а также о соответствии и энергетических сертификатах (по закону в объявлениях о коммерческих продажах должен указываться индекс энергоэффективности, содержащийся в сертификате энергетическая сертификация). Не забудьте спросить, как управляется кондоминиум,сколько стоят расходы и есть ли задолженность по оплате.
Чтобы узнать больше, вы можете зайти на сайт Revenue Agency и, следуя инструкциям, провести онлайн-проверку ипотечного кредита; Таким образом, у вас будет возможность просматривать информацию о типах формальностей, присутствующих в базе данных ипотечных кредитов.: транскрипции, надписи и аннотации. Такую же операцию можно запросить на стойках провинциальных отделений справочного района. Следующим шагом является посещение технического офиса муниципалитета, в котором находится недвижимость: цель - получить информацию о соответствии дома городским нормам, узнать, есть ли разрешения на строительство, удобство использования и пригодность для проживания, и, наконец, что не менее важно, есть ли какие-либо вопросы. амнистии. Что касается цены, то, в отличие от агентской, запрашиваемая владельцем может быть абсолютно «не рыночной». Вы должны убедиться, что оценка приемлема, согласиться и закрыть сделку.
Оцените гаражи и стоянки кондоминиумов
Оценивая покупку квартиры, также рекомендуется оценить возможность парковки автомобиля под домом , возможно, также с учетом покупки парковочного места , особенно если жилье находится в городе. Первое возможное решение, если таковое имеется, - это покупка гаража, встроенного в здание или расположенного в прилегающих помещениях. Имущество и коробка могут продаваться вместе в единой «упаковке» или по отдельности.
Однако в некоторых кондоминиумах есть возможность припарковать машину во дворе. Места, отведенные для этого использования, могут быть на открытом воздухе или закрыты специальными навесами и обычно ограничиваются линиями, нарисованными на асфальте, или столбами с цепями. Парковка во дворе часто является предметом обсуждения кондоминиумов: чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед подписанием акта купли-продажи квартиры желательно узнать правила, касающиеся парковочных мест.
Внутренний двор - это общая часть здания, и его использование может регулироваться как правилами кондоминиума, так и решениями собрания. Если существует положение, запрещающее парковку автомобилей, для его изменения потребуется единогласное письменное голосование всех кондоминиумов. Речь меняется в отсутствие регулирования: в данном случае вступает в действие статья 1102 Гражданского кодекса, регулирующая употребление «общего». В статье говорится, что использование общего блага не может помешать другим кондоминиумам использовать его в равной степени, но нигде не написано, что парковка вашего автомобиля во дворе запрещена. Приговор Верховного Суда № 1547 от 2009 г.он уточнил, что общая территория может использоваться как «временная парковка для автомобилей кондоминиума с ограничениями, обеспечивающими доступ к коммерческим и ремесленным предприятиям, расположенным на первом этаже здания кондоминиума». Таким образом, разрешение на время, которое не мешает другим обитателям дома пользоваться общей площадью.
Во избежание недоразумений, при отсутствии регулирования, собрание кондоминиума может принять решение большинством и выделить двор для парковки, если каждый имеет к нему доступ. Если машин больше, чем имеется мест, можно организовать смены и при единодушном голосовании кондоминиумов время от времени запрашивать у тех, кто занимает стоянку, выплату денежного вознаграждения, которое будет поступать в общий фонд. . Также, по мнению судей, сборка никогда не может назначить фиксированные места для второй машины, эффективно защищая тех, кто владеет только одной машиной.
Если гараж в доме, в котором вы решили жить, имеет завышенные цены и если нет возможности припарковать машину во дворе кондоминиума, другое решение - попытаться купить гараж в соседнем здании. Постановление об упрощении (9 февраля 2012 г., № 5) позволило приобрести так называемые «автостоянки Тонноли» на частной территории при условии, что выделенное парковочное место предназначено для собственности, расположенной в том же муниципалитете.
Подводя итог : перед подписанием договора купли-продажи ознакомьтесь с правилами кондоминиума, чтобы понять, можно ли припарковать машину во дворе. Если нормативные акты запрещают такое использование, подумайте о покупке коробки рядом с вашим зданием. Цена непомерно высокая? Ищите еще один в доме неподалеку: с 2012 года можно приобрести «ящики для тоньоли» на частной территории. Таким образом, вы можете оказаться в одном здании, а машину припарковать в следующем.
Подать заявку на ипотеку на покупку дома
Если вы собираетесь купить дом и у вас нет ликвидности для завершения продажи, идеальное решение - подать заявку на ипотеку. в банке. Ссуда - это договор между субъектом и посредником, обычно банком, который заключается в переводе денежной суммы от одного субъекта (называемого кредитором) другому субъекту (называемому заемщиком) с принятием на себя последним обязательство вернуть кредитору столько же денег. Перед подачей заявки на ссуду рекомендуется тщательно оценить свой доход и определить ежемесячную доступность после вычета обычных расходов. Разумно, чтобы взнос не превышал одной трети располагаемого дохода, чтобы покрыть текущие расходы, непредвиденные расходы и возможное снижение дохода, вызванное, например, болезнью, несчастным случаем, увольнением. Один из первых шагов, которые нужно сделать при принятии решения о получении ипотечного кредита на покупку дома это понять, какой тариф вам подходит. Когда речь заходит об ипотеке, мы в основном обращаем внимание на процентную ставку. По сути, ипотека может быть с фиксированной ставкой - процентная ставка остается той, которая установлена в контракте на весь срок ссуды, и недостатком является невозможность воспользоваться каким-либо снижением рыночных ставок, которое может произойти с течением времени - и с переменной ставкой - процентной ставкой. процентная ставка может изменяться в заранее определенные сроки относительно начальной ставки, поскольку она соответствует колебаниям базового параметра, обычно устанавливаемого на денежном и финансовом рынках.
Продажа, компромисс, акт, нотариальные действия
После нескольких посещений квартиры, оценки ее плюсов и минусов, если покупатель, наконец, решает ее купить, начинается процесс купли-продажи между продавцом и будущим владельцем, этап, на котором необходимо уделять самое пристальное внимание. чтобы не ошибиться.
Во-первых, чтобы оформить свой интерес, покупатель может сделать так называемое «безотзывное предложение о покупке» продавцу, которое должно содержать данные обеих сторон, касающиеся собственности, и общие условия договора. , включая цену и способы оплаты. Это обязательство не является обязательным, и в принципе продавец, даже после принятия предложения, может решить продать свою собственность заинтересованной третьей стороне, которая предложит более выгодное предложение. Принятие предложения о покупке имеет больший веспродвинутый покупателем. Продавец вправе отказаться от него, но когда он принимает его (ответив заказным письмом или телеграммой), он обязывает покупателя соблюдать соглашение. Обычно, если сделка не состоится, владелец недвижимости удерживает любой депозит, внесенный заинтересованной стороной.
Ситуация меняется, если они подписывают предварительный договор купли-продажи, который эксперты называют проще "компромисс".Что касается предложения о безотзывной покупке, то в этом документе содержится обязательство предусмотреть договор, который определяет сделку по закону. В компромиссе, помимо личных данных собственника и заинтересованного лица, необходимо указать в письменной форме: согласованную цену продажи квартиры и способы оплаты (с указанием, есть ли намерение взять ипотеку), наличие любых авансовых платежей или депозитов (непередаваемый чек, обычно 15-25% от общей стоимости), кадастровые и общие данные дома и, наконец, любые ипотечные кредиты. Затем документ должен быть подписан сторонами и зарегистрирован в течение двадцати дней. Чтобы не рисковать, рекомендуется обратиться к нотариусу и внести акт в реестр недвижимости.Подписание компромисса, таким образом, представляет собой наиболее важный момент в покупке собственности, которая, однако, окончательно заканчивается заключением «окончательного договора купли-продажи», который чаще называется актом. Этот документ, содержащий условия, уже согласованные в предварительном договоре, может быть подписан в частном порядке (с последующим удостоверением подписей продавца и покупателя) или, как обычно бывает, оформлен нотариусом. Второе решение (даже более дорогое, чем первое) абсолютно рекомендуется, потому что именно нотариус будет проводить некоторые фундаментальные проверки, которые исключают любые ипотечные кредиты, потери права выкупа, конфискации и аномалии строительства собственности. В дополнение к личным документам двух сторон к акту должен быть приложен ряд свидетельств, относящихся к собственности,включая соответствие требованиям строительства и Ape (сертификат энергоэффективности). На этом этапе нотариус снова занимается регистрацией документа в налоговом агентстве и, наконец, записывает его в реестр недвижимости.
Когда вы решите купить дом, не за горами риски неожиданной ипотечной ссуды или двойной продажи, то есть в период между оформлением сделки и транскрипцией владелец продает ту же недвижимость другим лицам. Чтобы уберечь покупателя от этих неприятных ситуаций, Закон о конкуренции ввел новшество, так называемый ценовой залог, депозитный счет у нотариусов, именно в качестве гарантии продаж.
Любой, кто покупает дом или другую недвижимость, может заплатить цену нотариусу, который переведет сумму продавцу только после того, как акт будет записан, то есть когда передача права собственности станет окончательной.
Альтернативные формы покупки: аренда недвижимости и аренда с выкупом
Чтобы дать новую жизнь сектору недвижимости, законодатель принял два новых инструмента, позволяющих людям, у которых нет немедленной ликвидности, покупать дом: аренда недвижимости и аренда для покупки. Арендная плата для покупки - это новый тип контракта, в соответствии с которым собственник немедленно передает недвижимость арендатору и будущему покупателю, который вносит арендную плату, и по истечении периода времени, установленного в том же договоре, арендатор может решить, покупать ли недвижимость. , путем вычета части уже уплаченной комиссии из цены. С другой стороны, лизинг имеет целью облегчить, особенно для самых молодых, покупку жилья с помощью инструмента финансовой аренды. Как это работает? Согласно условиям договора финансового лизинга, лизинговая компания (банк или финансовый посредник, уполномоченный Банком Италии на осуществление лизинговой деятельности) принимает на себя обязательство по покупке или даже строительству недвижимости по выбору. и в соответствии с указаниями пользователя, который получает его в пользование в течение фиксированного времени за периодическую плату (плату). По истечении срока действия контракта пользователь имеет право выкупить право собственности на актив, заплатив цену, установленную контрактом.
Налоги на покупку дома
Когда вы решите купить дом, среди расходов, которые необходимо принять во внимание, помимо расходов на нотариуса и затрат на ипотеку, есть налоги, которые варьируются в зависимости от продавца, будь то бизнес или частное лицо. Также полезно знать, что если вы покупаете свой первый дом, налоговые органы также предоставляют скидки. Благодаря преимуществам «prima casa » снижаются как регистрационный налог, если вы покупаете у частного лица, так и НДС, если вы покупаете у компании. Кроме того, гербовый сбор, специальные кадастровые налоги и ипотечные налоги не взимаются с документов, подлежащих уплате регистрационного налога, и тех, которые необходимы для выполнения формальностей в земельном кадастре и реестрах недвижимости.