Какие налоги мне придется платить, если я отремонтирую и продам свой первый дом до 5 лет? Читатель спросил нас, и мы передали вопрос Национальному совету нотариусов , который ответил таким образом.
Продажа первого дома - до пяти лет прошло с момента покупки - влечет за собой потерю льгот , которыми пользуются . Акт «возобновляется», и налог уплачивается по ставкам, установленным для второго дома .
Если покупка была совершена частным лицом, это регистрационный налог , который составляет от 2% до 9% .
Если же дом был куплен застройщиком, это НДС, который с 4% становится 10% .
В обоих случаях налоговая разница возмещается за счет надбавки в размере 30% на эту разницу в дополнение к процентам. (*)
Если вы прожили в доме менее половины периода между покупкой и продажей, вы будете платить налог на прирост капитала , то есть с разницы между покупной ценой плюс расходы на ремонт и выручкой от продажи.
Однако, если в течение одного года после продажи читатель приобретет еще один первый дом , он не должен будет платить никаких налогов, а также получит право на возмещение налога, уплаченного за предыдущую покупку.
Конкретный пример
Рассмотрим первый дом, приобретенный частным лицом по цене 150 000 евро, с кадастровым доходом 800 евро. Как известно, налогообложение частных покупок рассчитывается не по цене, а по кадастровой стоимости , которая получается путем умножения кадастрового дохода на 115,50, если это первый дом, и на 126, если это второй дом.
Таким образом, при покупке регистрационный налог в размере 2% был рассчитан как 800 x 115,50 = 92 400 и, следовательно, составил 1848 евро.
Когда концессия потеряна, потому что она продана до 5 лет, налогооблагаемая сумма пересчитывается с учетом коэффициента второго дома , поэтому 800 x 126 = 100 800. С этой суммы ставка составляет 9%, следовательно, налог составляет 9 072 евро.
Агентство по доходам запросит сумму, рассчитанную следующим образом: уплаченный налог 9 072 - уплаченный налог 1 848 = 7 224 + 30% от 7 224, равной 2167,20 = 9 391,20 в дополнение к процентам, подлежащим выплате в зависимости от истекшего времени.
Если, с другой стороны, договор облагался НДС, потому что покупка была сделана производителем , о кадастровой стоимости не может быть и речи. Покупатель заплатит 4% от 150 000, равных 6 000. При 10% НДС цифра становится 15 000. Следовательно: 15 000 - 6 000 = 9 000 + 30% от 9 000, равное 2 700 = 11 700 в дополнение к процентам, подлежащим выплате в зависимости от истекшего времени.
Вопрос о потере льгот также разъясняют в налоговом управлении.