В кондоминиуме, в дополнение к регламенту собрания, может также существовать так называемое договорное регулирование , акт, который составляется , когда кондоминиум еще не существует , и по этой причине он также называется «внешним» регулированием или, точнее, регулированием «Внешнее происхождение».
Строитель или единственным собственником всего здания , прежде чем начать продавать отдельные единицы недвижимости, готовит правила кондоминиумадиктуют правила определения и перечисления общих частей, распределения расходов, таблиц тысячных значений, по которым это распределение должно осуществляться, и других положений, касающихся срока службы конструкции кондоминиума. При продаже отдельных единиц недвижимости в каждом отдельном договоре о переводе каждый покупатель заявляет о своем согласии с положениями, содержащимися в постановлении, которое по существу наделяет последнего требованиями настоящего договора, поскольку он известен и принимается в соглашении. другие пункты договора купли-продажи.
Принимая во внимание особые условия его формирования, последующего утверждения собранием не требуется, поскольку после покупки всеми покупателями соответствующих единиц недвижимости, имеющих часть здания кондоминиума (не только квартир, но также и подвалы, гаражи и т. д.), регулирование de quo становится эффективным и обязательным для всех, становясь частью содержания отдельных действий на каждого родителя.
Особенность договорных норм и, с некоторыми оговорками, о тех , кто утвержден на собрании акционеров единогласного голосования всех участников в кондоминиуме состоит прежде всего в том , что они могут на законных основаниях содержать положения, ограничивающие права отдельных кондоминиумов.в отношении общих частей и самой эксклюзивной собственности, запреты назначения единиц недвижимости или резервы собственности и в целом положения, которые, ограничивая права, обычно причитающиеся владельцу, должны, чтобы быть действительными и иметь исковую силу, должны быть приняты всеми покупателями. кондоминиумы. Действительно, пункты регулирования кондоминиума договорного характера являются обязательными для покупателей отдельных квартир независимо от транскрипции; достаточно, чтобы в акте купли-продажи была сделана ссылка на положение в отношении кондоминиума, которое, хотя и не включено по существу, должно считаться известным и принимается на основании отзыва или упоминания об этом в договоре.
Также следует отметить, что положение, содержащееся в ст. 1138, последний абзац гражданского кодекса, в соответствии с которым правила кондоминиумов никоим образом не могут ущемлять права кондоминиумов, относится к правилам, одобренным большинством, но не к правилам, одобренным всеми кондоминиумами, которые покрывают указанную договорную стоимость они вполне могут содержать ограничения прав самих кондоминиумов как на общие, так и на индивидуальные товары. В любом случае правила регулирования кондоминиумов, имеющие договорный характер, могут отступать от правовой дисциплины или интегрировать ее (Cass. Civ., Section II, 6 October 1999, n. 11121).
Проще говоря, в контексте договорных положений (как внешнего, так и внутреннего происхождения) необходимо различать статьи с типично «нормативным» содержанием, направленные на регулирование сохранения, использования и пользования общими частями, а также подготовки и использование общих услуг и положений «договорного» характера, которые влияют на удобство использования и назначение исключительных частей или которые влекут за собой ограничения права собственности отдельных лиц на общие вещи.
Что касается содержания, пункты, которые наиболее часто появляются в правилах внешнего происхождения, - это пункты, касающиеся разделения расходов (пункт о полном или частичном освобождении от вклада в расходы, разделение расходов в равных частях и т. Д .; пункты, содержащие запреты или ограничения на использование или место назначения исключительной собственности или общих частей).
Интуитивно понятно, что регулирование кондоминиумов не может иметь статического и неизменного содержания , поэтому оно вполне может быть подвержено изменениям с течением времени в связи с новыми интересами руководства (подумайте о покупке участка, который необходимо регулировать, или о технологические инновации, увеличивающие общее наследие.
Если договорное регулирование является ограничением …
Контрактное регулирование может быть источником общих или частных ограничений для отдельных кондоминиумов в отношении использования объектов недвижимости, находящихся в исключительной собственности; реже случается, когда одно и то же постановление предусматривает расширение прав, причитающихся каждому. В связи с этим было разъяснено, что могут возникнуть ограничения полномочий кондоминиумов и их прав на отдельные активы, направленные на обеспечение потребностей сосуществования, чтобы осуществление права собственности не было источником неудобств и раздражения для других. Положением, одобренным всеми участниками, поскольку оно имеет договорную ценность, является действительным и вступает в силу с согласия заинтересованных сторон, при условии, что оно выражено в форме, требуемой в зависимости от характера каждого налагаемого ограничения, сборов или сервитута.Прежде всего, делается ссылка на те статьи, которые запрещают владельцам выделять квартиры или помещения исключительной собственности для осуществления определенных видов деятельности или использовать их для определенных форм использования, поскольку они считаются опасными для кондоминиума или, в любом случае, источником беспокойства. или неудобства для общества (например, запрет на передачу единиц недвижимости предприятиям, медицинским учреждениям, профессиональным офисам, предприятиям, отелям типа «постель и завтрак», пенсиям).или, в любом случае, источником беспокойства или неудобств для общества (например, запрет на выделение единиц недвижимости предприятиям, медицинским учреждениям, профессиональным офисам, предприятиям, гостиницам типа «постель и завтрак», пенсиям).или, в любом случае, источником беспокойства или неудобств для общества (например, запрет на выделение единиц недвижимости предприятиям, медицинским учреждениям, профессиональным офисам, предприятиям, гостиницам типа «постель и завтрак», пенсиям).
Более того, поскольку нет положений общественного порядка, которые по своей природе являются обязательными, запрещающих включение в нормативные акты таких ограничительных правил, это полностью соответствует духу и букве принципов, регулирующих вопросы кондоминиума, для обязательной функции обеспечивать хорошее использование и пользование обычными вещами, вводить в них ограничения и ограничения на одни и те же индивидуальные свойства в результате согласованного определения уполномоченных лиц, необходимые для достижения наиболее удобного и прибыльного использования общих вещей с наименьшим ущербом для них, а также для получения максимального удовольствия от коммунальных услуг, связанных с эксклюзивной недвижимостью.
Следовательно, пункты регулирования кондоминиумов договорного характера , которые могут налагать ограничения на полномочия и возможности кондоминиумов в отношении частей их исключительной собственности, если они изложены четко и ясно, являются обязательными для покупателей отдельных квартир, если, независимо от стенограмма, в акте купли-продажи была сделана ссылка на положение о кондоминиуме, которое, хотя и не было включено по существу, должно считаться известным или принятым на основании ссылки или упоминания о нем в контракте.