Контент обработан
- Законодательство о владении балконами в кондоминиумах
- Кто оплачивает расходы на проектирование балконов
- Кто оплачивает затраты на лоджию
- Кто оплачивает расходы на террасы
- Кто оплачивает расходы на галереи
- Что разрешено делать на балконе
- … И украсить балкон
Нет сомнений в «общем» характере фасада, но сложно оценить, кому принадлежат балконы и, следовательно, кто несет ответственность за их содержание. Многие споры в кондоминиуме возникают из-за вопроса: как распределяются расходы на содержание балконов? Ввиду отсутствия ответов в Гражданском кодексе на протяжении многих лет именно юриспруденция пыталась прояснить этот вопрос , но дебаты все еще открыты. Если только договорное регулирование кондоминиума (то есть принятое всеми владельцами на момент покупки объекта недвижимости) не предусматривает конкретного критерия распределения, правильного разделения затрат на ремонт или просто обустройство балкона. Это необходимоточно определить его структурные характеристики и то, как он интегрируется в здание. Только так можно установить принадлежность (в определенном смысле права собственности) рассматриваемого балкона. По сути, балконы могут быть двух типов: выступающие или встраиваемые.
- В проецировании балконные выступает от фасада и представляет собой расширение объекта недвижимости: она принадлежит владельцу.
- Встраиваемый балкон , с другой стороны, образует углубление в фасаде; он обычно также закрыт с двух или трех сторон. Он принадлежит кондоминиуму.
В Гражданском кодексе не упоминаются балконы, которые, в отличие от лестниц, дверей, фасадов, крыш и т. Д., Не включены в перечень общих частей здания, предусмотренный статьей 1117. Таким образом, это было судебной практикой, в ходе которой на протяжении многих лет, чтобы установить, какие части балкона являются исключительной собственностью кондоминиума, а какие являются общими . Важное различие для понимания того, как распределяются расходы на содержание балконов, если необходимо вмешаться.
Кто оплачивает расходы на проектирование балконов
В этом случае именно владелец квартиры несет некоторые расходы, связанные с использованием балкона, например, связанные с переделкой перил, полов или штукатурки в интерьере.
Затраты, с другой стороны, на покраску и ретушь любой декоративной лепнины, поскольку они считаются общими частями, которые, хотя и с чисто эстетической точки зрения, приносят выгоду поровну, должны быть разделены между всеми владельцами кондоминиумов (которые платят пропорционально соответствующие тысячные доли собственности). Но не только. Кассационный суд приговором от 14 декабря 2022-2023 г., п. 30071, отметил, что «… хотя балконы кондоминиума не являются частью общих частей, поскольку они не являются необходимыми для существования здания и не предназначены для его использования или обслуживания (в соответствии со статьей 1117 cc. ), обшивка парапета и плиты, с другой стороны, они должны считаться обычным товаром, если они выполняют преобладающую эстетическую функцию для здания, таким образом становясь важными декоративными и декоративными элементами фасада и помогая сделать его эстетически приятным (Cass. Section 2, 21/01/2000, n. 637 Касса. Раздел 2, 30.07.2004, № 14576; Касса. Раздел 2, 30.04.2012, № 6624) ". Ранее Верховный суд (приговором от 19 мая 2022-2023 г., п. 10209) указал, что « покрытия и декоративные элементыфасада и нижней части (балконов), когда они вставлены в фасад здания и способствуют тому, чтобы сделать его эстетически приятным, они составляют общее достояние для всех ». Также для Суда Болоньи (постановлением от 20 мая 2010 г.) «… внешние элементы фасадов и, в частности, балконов должны считаться общими частями, например, покрытия передней или нижней части плиты, передних панелей и столбов, если они в основном выполняют декоративную функцию всего здания, а не только украшения соответствующих им участков недвижимости ». С другой стороны, Римский суд (решение от 7 апреля 2009 г.) более подробно разъясняет, что «… орнаментальные фризы и декоративные элементы,присущие балконам (например, покрытия фасада или нижележащей части плиты, фасадных панелей и столбов) являются кондоминиумом, если они в основном выполняют декоративную функцию всего здания, а не только украшения соответствующих им частей недвижимости. В частности, фасадные панели и опоры балкона в основном выполняют декоративную функцию всего здания, когда они выполняют распространенную на него декоративную функцию, которая увеличивает архитектурную ценность, в дополнение к выполнению эстетической функции, направленной на гармонизацию фасада здания. кондоминиум ".фасады и столбы) являются кондоминиумом, если они в основном выполняют декоративную функцию всего здания, а не только украшения соответствующих им частей недвижимости. В частности, фасадные панели и опоры балкона в основном выполняют декоративную функцию всего здания, когда они выполняют распространенную на него декоративную функцию, которая увеличивает архитектурную ценность, в дополнение к выполнению эстетической функции, направленной на гармонизацию фасада здания. кондоминиум ".фасады и столбы) являются кондоминиумом, если они в основном выполняют декоративную функцию всего здания, а не только украшения соответствующих им частей недвижимости. В частности, фасадные панели и опоры балкона в основном выполняют декоративную функцию всего здания, когда они выполняют распространенную на него декоративную функцию, которая увеличивает архитектурную ценность, в дополнение к выполнению эстетической функции, направленной на гармонизацию фасада здания. кондоминиум ".а также выполняет эстетическую функцию, направленную на гармонизацию фасада здания кондоминиума ».а также выполняет эстетическую функцию, направленную на гармонизацию фасада здания кондоминиума ».
Кто оплачивает затраты на лоджию
Поскольку это неотъемлемая часть фасада, следует, что затраты на кладку парапета этого типа балкона должны быть разделены между всеми кондоминиумами пропорционально их тысячным долям . Однако в отношении разделения затрат на содержание плиты применяется критерий, предусмотренный для потолков, сводов и чердаков статьей 1125 Гражданского кодекса, в соответствии с которым эти расходы «… несут в равных долях владельцы двух этажей. накладываются друг на друга, причем за покрытие пола отвечает владелец верхнего этажа, а за штукатурку, покраску и отделку потолка отвечает владелец нижнего этажа ». Поэтому, в отличие от того, что происходит на балконах с проектированием, на лоджияхплита представляет собой продолжение этажа и выполняет функцию разделения, покрытия и поддержки различных этажей здания кондоминиума.
Также в этом случае необходимо идентифицировать тип, чтобы применить справедливый критерий распределения затрат . В случае плоской крыши, которая покрывает все здание , расходы на обслуживание должны быть разделены между всеми кондоминиумами. С другой стороны, когда плоская крыша находится в исключительном использовании одного или нескольких кондоминиумов, которые используют ее в качестве террасы, критерий, включенный в статью 1126 Гражданского кодекса, безусловно, применяется для разделения затрат, связанных с содержанием: «кто пользуется без учета дорожного покрытия составляет 1/3 стоимости ремонта или реконструкции; оставшиеся 2/3 остаются в сфере ответственности всех кондоминиумов здания или их части, в которой используется плоская крыша,пропорционально стоимости плана или части каждого плана ". Сложнее перейти к ровным террасам, которые частично закрывают здание. Фактически, они выполняют функцию прикрытия только для некоторых кондоминиумов. Следовательно, расходы, направленные на улучшение использования террасы, ложатся на исключительного владельца. Затраты на другие мероприятия, такие как гидроизоляция или замена полов , должны быть разделены следующим образом: 1/3 должна быть оплачена теми, кто имеет исключительное право на использование террасы, 2/3 - остальными кондоминиумами.
Кто оплачивает расходы на галереи
Некоторые популярные здания, построенные до двадцатого века, характеризуются длинным общим проходом, выходящим во внутренний двор , который дает доступ к нескольким квартирам на одном этаже. Это так называемые «балконные домики» или «перильные дома». Есть два руководства по разбивке затрат на техническое обслуживание для этих конкретных проходов. Первый, который сегодня широко распространен, рассматривает балконы как общие части, причем как обычные, так и чрезвычайные расходы несут кондоминиумы, которые их используют (даже если только потенциально). То же касается ухода за настилом и парапетом.
Вторая ориентация, довольно устаревшая, приравнивает балконы к лестнице и ссылается на приговор Миланского суда (16 октября 1988 г., № 12061), который наблюдал, как затраты на реконструкцию вертикальных элементов (фасадов, перил и т. Д.) как неотъемлемые части фасада, будут нести все кондоминиумы (которые платят пропорционально их тысячным долям), в то время как для реструктуризации этажа будет применяться статья 1124 Гражданского кодекса, с расходами на содержание, которые несут владельцы единиц недвижимости, к которым галереи служат. Относительные расходы делятся между ними - согласно закону - половина в соответствии со стоимостью отдельных единиц недвижимости, а другая половина - исключительно пропорционально высоте каждого этажа над землей.
Что разрешено делать на балконе
Проектируемые балконы, как продолжение квартиры, считаются исключительной собственностью и, следовательно, собственник кондоминиума может распоряжаться ими по своему усмотрению без необходимого согласия сборки. Статья 1122 Гражданского кодекса, однако, предусматривает, что невозможно выполнять работы, которые наносят ущерб общим частям, то есть наносят ущерб устойчивости, безопасности или архитектурному убранству здания.
Это означает, например, что в старинном здании может быть запрещено устанавливать навесы, так как они изменят декор здания. То же самое касается установки телевизионной тарелки или кондиционера.Еще один вопрос, который может привести к спору между кондоминиумами, касается возможности или не приготовления барбекю на балконе. По этому поводу статья 844 Гражданского кодекса гласит, что «владелец фонда не может предотвратить выброс дыма или тепла, дыма, шума, сотрясений и тому подобного, происходящих из фонда соседа, если они не превышают переносимость нормальная, в том числе с учетом состояния мест ». Что касается шума, существуют также ограничения на выбросы дыма и выдыхание, которые оцениваются судьей в каждом конкретном случае. Недавно Кассационный суд (приговор от 20 июня 2022-2023 г., № 15246) сравнил барбекю (в данном конкретном случае это была стационарная конструкция, построенная в частном дворе) с печью,применение правил, продиктованных статьей 890 Гражданского кодекса, в соответствии с которыми для того, чтобы работа была в порядке, необходимо соблюдать «… расстояния, установленные нормативными актами, а в противном случае - расстояния, необходимые для защиты соседних фондов от любого ущерба для прочности, здоровья и безопасность ». Наконец, что касаетсягоршки и кашпо на подоконнике , если это разрешено правилами кондоминиума, кондоминиум, безусловно, может их разместить, всегда обращая внимание, чтобы не повлиять на архитектурный декор или устойчивость самого подоконника. Кроме того, необходимо убедиться, что муниципальные правила не устанавливают никаких запретов: они могут рассматриваться как потенциальная опасность для пешеходов, проходящих ниже. Конечно, если плантатор уступит и ударит что-то или, что еще хуже, человека, владелец кондоминиума будет нести ответственность по гражданским и уголовным делам.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взято из газеты Cose di Casa за февраль 2022-2023 г.
Редакция советует прочитать также вы можете прочитать:
- Бонус Green 2022-2023 для создания красивых садов и террас
-
Балкон, терраса, сад: как организовать открытые пространства
- Как сделать коробку для цветов