Что может принадлежать квартире (гараж, подвал, склад …)? Может ли релевантность относиться как к первому дому, так и ко второму? А на одном участке можно иметь двоих? Какие преимущества дает актуальность? Что делать, если вы хотите продавать его отдельно? Мы собрали несколько вопросов от разных читателей и передали их нашему эксперту.
- На вопросы некоторых читателей отвечает юрист Стефано Горла - [email protected]
1 Что может принадлежать квартире? Имущество, особенно недвижимое, постоянно предназначенное владельцем для наилучшего использования или украшения квартиры: гаражи, подвалы, чердаки, дворы, террасы и т. Д. При условии, что они находятся в исключительной собственности.
2 Актуальность только для первого дома или также для второго дома? Согласно закону предполагается, что покупка основного имущества также включает в себя соответствующие принадлежности, будь то дом, в котором он проживает, или второй дом.
3 Возможно ли размещение двух приборов в одном доме? Чем «богатее» оборудование в доме, тем больше техники можно купить: террасы, подвалы, чердаки, парковочные места и т. Д.
4 Можно ли создать актуальность после покупки? Принадлежности могут быть предметом отдельных актов или юридических отношений: можно приобрести принадлежности после покупки недвижимости, например, купив коробки, доступные для кондоминиумов, у Строителя после завершения оплаты дома.
5 Какие уступки вам нравятся? Первые дома пользуются особенно благоприятным налоговым режимом как во время покупки, так и в отношении налогообложения местных налогов, однако действующее налоговое законодательство устанавливает ограничение на дополнительные принадлежности первого дома, которые могут касаться только трех отдельных кадастровых категорий; за пределами закона налогоплательщик теряет льготы и обязан уплатить налоги в полном объеме.
6 Что делать, если вы хотите продавать прибор отдельно? Акт купли-продажи может иметь своим объектом только уместность, как в случае, когда собственник квартиры продает коробку третьим лицам; Таким образом, прежнее значение больше не будет зависеть от квартиры продавца, и две собственности будут зарегистрированы на имя двух разных владельцев.
В просторечии термин релевантность используется довольно часто для обозначения некоторых элементов, обычно связанных с нашими домами, таких как гараж или подвал. Таким образом, например, во время сделки нотариус сообщает нам, что мы также покупаем принадлежности, а после того , как они становятся собственниками, налоговая служба требует уплаты налогов на дом и связанные с ним принадлежности.
Иногда в этом случае общие части здания кондоминиума указываются как принадлежащие, хотя и неправильно. Фактически, есть принадлежности, исключенные из группы общих частей (например, парковочные места, доступные для кондоминиумов на территории исключительной собственности), и общие части, которые не могут быть определены как принадлежности в техническом смысле (например, гидравлические трубы, не предназначенные для отдельного использования. ). Итак, давайте посмотрим, что на самом деле подразумевается под принадлежностями и как они регулируются, помня, что чем больше вы знаете о своих правах, тем больше у вас будет права их осуществлять.
Необходимо сделать посылку: дисциплина в отношении принадлежностей содержится в нескольких синтетических правилах в Гражданском кодексе , которые отражают стиль и отвечают требованиям времени обнародования (1942 г.). Однако непрерывная работа по толкованию и применению правил, ежедневно выполняемая судами, позволила адаптировать правила к технологическим инновациям, признав, например, качество, актуальное для автомобильных радиоприемников.
Согласно ст. 817 куб.см. владелец имеет право на постоянной основе размещать актив для лучшего пользования или большего достоинства, чем другой актив; подумайте, например, об удобстве наличия гаража рядом с вашим домом. Таким образом, с субъективной точки зрения уместность предполагает владение одним и тем же владельцем как основного, обычно недвижимого имущества, так и имущества, предназначенного для постоянного обслуживания, или, что реже, соглашения между двумя разными собственниками; Также понимается, что полезность относится к вещи, а не к человеку. На объективном уровне между двумя товарами, уже завершенными и полезными сами по себе, должно существовать ограничение правового и экономического воздействия, так что на них распространяется один и тот же правовой режим. Когда вместо этого два элемента связаны материально и структурно,так что одно не может существовать без другого (например, лифт или бойлер по отношению к зданию кондоминиума), не создается соответствующая связь, которая, напротив, предполагает единство и функциональность отдельных активов.
Для установления собственником дополнительного залога торжественные формы не требуются, достаточно однозначного волеизъявления. Однако, поскольку письменная форма требуется для контрактов на недвижимость, хорошей практикой является упоминание об установлении или исключении дополнительных компонентов, относящихся к собственности, на которую распространяется контракт.
Согласно закону (статья 818 Гражданского кодекса) предполагается, что покупка основного имущества (квартиры) также включает в себя сопутствующую бытовую технику (гараж, подвал, чердак и т. Д.), А также то, является ли это домом, в котором человек проживает , так называемый первый дом, как по отношению ко второму дому. Чем «богатее» оборудование в доме, тем больше техники можно купить : террасы, подвалы, чердаки, парковочные места и т. Д. Любопытно, однако, что действующее налоговое законодательство накладывает ограничения на пристройки первого дома, которые могут касаться только трех отдельных кадастровых категорий. Итак, как ни парадоксально, если в моем первом доме два гаража, один будет считаться уместным, а другой… вторым домом. Причина этого должна быть определена в особенно благоприятном налоговом режиме, которым пользуются первые дома , как во время покупки, так и в отношении взимания местных налогов, таких как налоги на такси . За пределами закона налогоплательщик теряет льготы и обязан полностью уплатить местные налоги: в предыдущем примере второй гараж, следовательно, будет скидывать TASI, как второй дом. Если, как правило, пристройки следуют за собственностью, тем не менее можно предвидеть обратное без торжественных форм, при условии, что это прямо и недвусмысленно, совершенно не обращая внимания на принадлежность или иное отношение к основному активу.
Фактически, не исключено, что пристройки образуют предмет отдельных правовых актов или отношений (статья 818, второй абзац Гражданского кодекса Италии). В этом случае исключение ограничения на принадлежность может быть указано в акте купли-продажи квартиры, или в акте может быть указано только актуальность., как и в случае, когда домовладелец продает коробку третьему лицу. Таким образом, уместное обязательство, очевидно, будет меньше как на субъективном уровне (будет два разных владельца), так и на объективном (коробка больше не подчиняется квартире продавца). Частным случаем исключения дополнительного залога является передача права выкупа только дома, хотя по закону он может быть распространен на дополнительные принадлежности. В любом случае Закон защищает третьи стороны, которые добросовестно полагают, что они также приобрели принадлежности, при условии, что их сделка предшествует сделке, исключающей их (статья 818, третий абзац Гражданского кодекса Италии), и, наоборот, не позволяет им незаконное создание приспособлений к активам, принадлежащим третьим лицам (статья 819 Гражданского кодекса).
С другой стороны, также возможно приобрести принадлежности после покупки недвижимости, например, купив коробки, доступные для кондоминиумов, у Строителя после завершения оплаты дома . В юриспруденции, среди прочего, уместными считаются: двор и терраса эксклюзивной собственности, собственные гаражи, фрески исторического здания. В любом случае невозможно свести к простому списку активы, которые с точки зрения гражданского права могут принимать на себя качество принадлежностей, если не в качестве примера. Однако есть две категории собственности, обычно рассматриваемые как принадлежность, чердаки и парковочные места, которые на протяжении десятилетий тревожили умы судей, пытаясь установить их соответствующий характер.
Если в некоторых случаях может показаться очевидным, что чердак принадлежит владельцу верхнего этажа здания, в других случаях между кондоминиумами могут возникнуть ожесточенные споры , как в случае, когда чердак используется всеми как кладовая или сушильная. Чтобы чердак поработил объект недвижимости, расположенный этажом ниже, его единственная функция должна заключаться в изоляции и защите квартиры от жары, холода и влажности. Если, с другой стороны, он имеет размеры и конструктивные характеристики, позволяющие использовать его в качестве независимого отсека, он должен рассматриваться как собственность кондоминиума.
Исследование характера парковочных мест в кондоминиумах является еще более сложным, связь которого с жилыми помещениями даже установлена Законом, который обязывает застройщика на основании разрешения на строительство выделить определенную площадь здания для парковки.. Согласно судебной практике, кондоминиумам должно быть гарантировано право использовать территорию, предназначенную для парковочных мест, которые, однако, могут оставаться собственностью Производителя или третьих лиц; не обязательно, поэтому парковочные места становятся исключительной собственностью тех, кто ими пользуется, или общими частями кондоминиума. В пределах, установленных законом, запрещается продавать квартиру без одновременной передачи права пользования парковкой; с другой стороны, запрет распространяется на дополнительную часть земли, на которую не распространяется ограничение по назначению, предусмотренное законом.
Соответствие коробки по отношению к основному жилому помещению также признается, даже если два объекта недвижимости сдаются в аренду по разным договорам от одного владельца к одному арендатору. Что действительно важно, так это пригодность коробки для удовлетворения потребностей тех, кто занимает квартиру, и в этом случае эти два объекта недвижимости будут подпадать под один и тот же правовой режим. Вместо этого Судьи исключили качество релевантности в отношении проездов административного характера, чердаков разных квартир, совместно используемой собственности, этажей здания кондоминиума, сушилок кондоминиума, скалы перед домом, в как на государственную собственность.