Наш эксперт, юрист Стефано Горла ([email protected]) отвечает на вопросы читателей о кондоминиуме.
Вопрос от Gabriel852: В моем кондоминиуме проведены работы на сумму 65 000 евро. Каждый кондоминиум оплачивается из расчета тысячных долей собственности, поэтому я заплатил 6 200 евро. Чтобы воспользоваться налоговым вычетом, на который я имею право, администратор выдал мне документ, из которого видно, что мое право составляет только 5 200 евро. Объяснение заключалось в том, что, поскольку некоторые кондоминиумы еще не заплатили, счет был выставлен только на 55 000 евро, и поэтому только эта сумма используется в качестве справки для права на причитающийся налоговый вычет. Интересно, правильно ли это, потому что кондоминиумы, которые еще не заплатили, все равно получают вычет. Неужели невозможно было распознать фактически произведенные выплаты всем?
Ответить:В недавнем примечании Налоговое агентство указало, что вычет, причитающийся каждому кондоминиуму, не может превышать сумму, причитающуюся на основе тысячных таблиц в отношении понесенных расходов, как результат счетов-фактур. Следовательно, вычет был правильно рассчитан по меньшей сумме, выставленной в счет-фактуре, относительно фактически уплаченной суммы. Как только остаток работы будет оплачен, каждый кондоминиум будет иметь право на признание той части вычета, которая не была согласована ранее.
Вопрос от Миколя П .: Я живу в Риме на 5-м и последнем этаже очень большого кондоминиума. Моя квартира составляет около 110 квадратных метров и полностью выходит на умывальную комнату и большую террасу. Умывальная не используется ни одним из кондоминиумов, напротив, она разрушена и предоставлена самой себе. Кроме того, терраса, на которую светит палящее солнце, не утеплена, а имеет только классический пол. Фактически, он часто наводняет мой потолок, создавая просачивание воды. Сказав это, я хотел бы иметь возможность присоединить всю комнату к своей квартире, купив ее, чтобы отремонтировать, и создав внутреннюю лестницу или другое решение. С кем мне связаться? Администратору или нотариусу?
Ответить: Для приобретения исключительной собственности в общей части здания кондоминиума, такой как терраса с умывальником, требуется единодушное согласие всех кондоминиумов, никто не исключен , так как большинство из них не может отрицательно повлиять на права человека . Поэтому, прежде всего, было бы хорошо включить обсуждение и голосование по поводу продажи террасы в повестку дня собрания кондоминиума. Только после того, как относительное решение будет единогласно одобрено, можно будет связаться с нотариусом для формальностей по передаче права собственности.
Вопрос от Мариариты П .: Я купила квартиру ниже той, в которой живу с семьей (цокольный этаж, второй этаж и над общей террасой). Как мне узнать, смогу ли я присоединиться к ним по лестнице или небольшому лифту, не повредив здание? Как совместить утилиты?
Ответить: Чтобы согласовать потребности отдельных собственников с сохранением общих частей здания, арт. 1122 cc позволяет каждому кондоминиуму проводить работы в пределах своей собственности, если они не повреждают общие части и не наносят ущерба устойчивости, безопасности или приличию здания. Любой желающий выполнить работу должен сообщить об этом Администратору, который сообщает об этом собранию для соответствующей оценки. В случае возникновения споров возможно обращение в судебные органы.
Вопрос от Елены: Я вместе с сестрой владею домом на 3 квартиры, подвал и чердак, оставшийся в наследство от родителей. В 2022-2023 году мы понесли некоторые расходы на реконструкцию внешнего фасада, из которых нам сказали, что у нас будет вычет в размере 50%. Сегодня нам говорят, что это невозможно, так как это кондоминиум. На самом деле, собственность не сосуществует с частями исключительной собственности и частями общей собственности, но она является предметом безраздельной собственности между мной и моей сестрой. Я спрашиваю, почему мы не можем воспользоваться этим выводом.
Ответить: При наличии наследственной общности, то есть ситуации совместного владения несколькими наследниками одной и той же собственности в силу правопреемства, невозможно различить отдельные доли, принадлежащие каждому наследнику, до тех пор, пока не произойдет разделение. Таким образом, три квартиры должны считаться неделимой собственностью между наследниками, за исключением, таким образом, образования кондоминиума, что, наоборот, предполагает исключительную принадлежность каждому собственнику части здания. Таким образом, вычет будет производиться сонаследником, который физически произвел платеж и имеет соответствующие подтверждающие документы.