Контент обработан
- Что такое ипотека
- Виды ипотеки
- План амортизации
- Стоимость ипотеки
- Как найти лучшее предложение
- Расследование банка
- Ипотека
- Особые случаи: досрочное погашение, суброгация и приостановка рассрочки
- Налоговые отчисления по ипотеке
Ипотека - это основной инструмент для покупки, строительства или ремонта недвижимости, особенно вашего дома. Ипотеки является средством для долгосрочного кредита , который обычно длится от 5 до 30 лет. Что нужно сделать, чтобы подать заявку на ипотеку? Каковы характеристики кредита? Какой взнос вам подходит? Какие виды интереса вы можете выбрать? Вот все ответы на наиболее часто задаваемые вопросы.
Кредит представляет собой договор между субъектом и посредником , обычно банком, который состоит в передаче определенной суммы денег от одного субъекта ( так называемого кредитором) к другому субъекту ( так называемого заемщиком), с принятием на последнем обязательство вернуть такую же сумму денег кредитору. Поскольку ссуда предоставляется на рассмотрение, тот, кто занял определенную сумму денег, должен платить проценты.
Как правило, ссуда требуется для покупки, строительства или ремонта дома, а также для покупки или ремонта дома для отдыха (вторых домов). Любой может подать заявку на получение ипотеки, если он может продемонстрировать, что он в состоянии погасить ссуду в течение долгого времени. Максимальная сумма финансирования составляет 80% от рыночной стоимости недвижимости, подлежащей ипотеке. лимит в размере 80% стоимости заложенных активов или стоимости выполняемых работ может быть увеличен до 100% при предоставлении дополнительных гарантий.
Ипотека различается в основном разными типами применяемых процентных ставок . Основная составляющая стоимости ссуды на самом деле состоит из процентов, которые представляют собой комиссию за предоставленную ссуду и также зависят от срока ссуды.
Обычно применяются следующие процентные ставки: «фиксированная» или «переменная», но существуют и другие типы ставок: «смешанная» ставка, «максимальная ставка» и «сбалансированная» ставка.
- Ипотека с фиксированной ставкой : процентная ставка остается той, которая установлена в контракте на весь срок действия кредита. Недостатком является невозможность воспользоваться преимуществами какого-либо снижения рыночных ставок, которое может произойти с течением времени. Фиксированная ставка рекомендуется для тех, кто опасается повышения рыночных ставок и с момента подписания контракта хочет быть уверенным в суммах отдельных взносов и общей сумме долга, подлежащей погашению. Против этого преимущества посредник часто применяет более обременительные условия, чем ипотека с плавающей ставкой.
- Ипотека с переменной ставкой : процентная ставка может меняться в заранее определенные сроки относительно начальной ставки в соответствии с колебаниями справочного параметра, обычно рыночной ставки или денежно-кредитной политики. Главный риск - это непосильное увеличение суммы рассрочки. При одинаковой продолжительности переменные ставки изначально ниже фиксированных, но со временем они могут увеличиваться, что приводит к даже значительному увеличению суммы платежей. Переменная ставка рекомендуется для тех, кто хочет, чтобы ставка всегда соответствовала рыночным тенденциям или в любом случае могла поддерживать любое увеличение суммы платежей.
- Ипотека со смешанной ставкой: процентная ставка может меняться с фиксированной на переменную (или наоборот) при фиксированных сроках погашения и / или при определенных условиях, указанных в контракте. Альтернативно преимущества и недостатки фиксированной или переменной ставки.
- Ипотека с двойной ставкой: ссуда разделена на две части: одна с фиксированной ставкой, другая с переменной ставкой. Двойная ставка рекомендуется тем, кто предпочитает промежуточное решение между фиксированной и переменной ставкой, уравновешивая преимущества и недостатки каждого из них.
В основе кредитного договора лежит так называемый план погашения., а именно проект погашения долга. План устанавливает сумму, дату, к которой должен быть погашен весь долг, частоту отдельных платежей (месяц, квартал, семестр), критерии определения суммы каждого платежа и остаточную задолженность. Рассрочка состоит из двух элементов: ○ основная сумма, то есть сумма погашенной ссуды ○ процентная доля, то есть начисленные проценты. В Италии наиболее распространенным планом амортизации является так называемый «французский» план, который предусматривает, что взнос состоит из увеличивающейся основной суммы и уменьшающейся процентной части. Вначале в основном выплачиваются проценты. Поскольку к оставшейся основной сумме применяются проценты, по мере выплаты основной суммы сумма процентов уменьшается, а основная сумма увеличивается.
Но помимо процентов необходимо учитывать и другие расходы по кредиту. Если кредит предоставляется банком, клиент платит налог в размере 2% от общей суммы, или 0,25% в случае покупки «первого дома». Налог удерживается непосредственно банком, поэтому сумма, которую получает клиент, меньше предоставленной суммы.
Другие расходы, которые следует учитывать перед подачей заявления на получение ипотеки в банке:
- вознаграждение посреднику за расходы на предварительное расследование
- затраты на оценку, которые могут потребоваться для оценки заложенного имущества
- нотариальные сборы за кредитный договор и регистрацию ипотеки в реестрах недвижимости
- стоимость страховой премии для покрытия ущерба имуществу и любых рисков, связанных с событиями, относящимися к жизни клиента, которые могут помешать ему выплатить ссуду
- пеня за просрочку платежа. Как правило, они предусматривают увеличение процентной ставки по сравнению с согласованной ставкой по ссуде и действуют с даты истечения срока до выплаты взноса.
- годовая плата за ведение файла, расходы на сбор в рассрочку, расходы на отправку сообщений.
Чтобы найти лучшее предложение по ипотеке, которое соответствует вашим потребностям, полезным инструментом может быть онлайн-покупатель, которого можно бесплатно найти в Интернете, который в несколько щелчков мыши позволяет вам сравнивать предложения различных банков. Важным элементом для оценки и сравнения является годовая эффективная глобальная ставка (APR) , которую все посредники должны по закону публиковать в информационных листах.
Годовая процентная ставка представляет собой сводку общей стоимости ссуды, которая включает процентную ставку (и, следовательно, также спред, применяемый посредником) и другие статьи расходов (например, расходы на изучение практики и на получение взноса). При изучении предложений различных банков рекомендуется обращать внимание, помимо годовой процентной ставки, также на другие элементы, такие как:
- спред (для определения процентной ставки, применяемой к ипотеке, банки используют справочные ставки (основные из них - Euribor и Eurirs), к которым они добавляют процент (так называемый «спред»), который варьируется от 1 до 3 процента)
- график амортизации
- все статьи расходов
- время выдачи кредита
- экономия на налогах, которая может варьироваться в зависимости от состава платежей (основной суммы и процентов), установленного в плане амортизации.
После того, как вы нашли предложение, которое вам подходит, вам необходимо пойти в банк, чтобы начать расследование, то есть этап оценки кредитной организацией реальной возможности возврата запрошенной суммы, проверки дохода, активов и гарантии, предлагаемые клиентом для оценки его платежеспособности с течением времени. В каждом банке действуют свои правила, но обычно необходимо предоставить следующие документы:
- для сотрудников : оригинал последней зарплатной ведомости и копия последней формы CU или 730 / Unico вместе с декларацией работодателя о стаже работы сотрудника.
- для самозанятых или внештатных работников: копия формы Unico вместе со свидетельством о регистрации в возможном реестре
В подтверждение этих документов необходимо предоставить следующее:
- копия любого компромисса
- поэтажный план продаваемого имущества с указанием соседних владений и принадлежностей
- копия свидетельства о жизнеспособности объекта недвижимости.
Обычно банк при оценке того, выдавать ли ипотеку или нет, начинает расследование и проверяет кредитоспособность заявителя. В качестве ориентировочного критерия для банков ежемесячный платеж не должен превышать одной трети ежемесячного чистого дохода семьи.
Для получения кредита необходимо оформить действующую гарантию. Первой гарантией, которую требует посредник, является ипотека, которая дает ему право продать недвижимость, если клиент не может выплатить ссуду. Чтобы определить стоимость собственности и, следовательно, гарантии, она сначала подвергается оценке. Заказчик может проживать в заложенном имуществе и сдавать его в аренду. Регистрация ипотеки осуществляется нотариусом посредством публичного акта и дает финансирующему банку возможность в случае неплатежеспособности обеспечить себя за счет поступлений от продажи самого актива.
Как правило, срок кредита оговаривается в контракте и составляет от 20, 30 до 40 лет. Однако досрочно погасить кредит можно. В частности, статья 7 закона 40/2007 (Закон Берсани) устанавливает, что штраф не взимается за досрочное или частичное погашение ипотечного кредита, предусмотренного со 2 февраля 2007 года и далее, физическими лицами для покупки или реструктуризации единицы недвижимого имущества, используемые в качестве домов или для ведения собственной экономической или профессиональной деятельности.
Заемщик также может оказаться в сложной ситуации при выплате ипотечных платежей. В этом случае можно запросить приостановку. Те, кто взял ссуду на покупку своего основного дома (поэтому второй дом исключен), могут попросить банк приостановить выплату основной суммы взносов на максимальный период в 12 месяцев (и только один раз) до 31 декабря 2022-2023 года. Ежемесячные платежи. Нет никаких комиссий или процентов за просрочку. Когда период приостановки истекает, план погашения возобновляется, и, очевидно, срок кредита увеличивается. Вы можете потребовать приостановления выплаты кредита в случае:
- прекращение подчиненных трудовых отношений на фиксированной или бессрочной основе (за исключением случаев увольнения по обоюдному согласию, возрастных ограничений с доступом к пенсии по старости, увольнения по уважительной или уважительной субъективной причине, увольнения работника не по уважительной причине)
- приостановка или сокращение рабочего времени на период не менее 30 дней, а также до принятия мер по разрешению на лечение по поддержке дохода (например, системы социальной защиты при отступлениях, увольнениях и т. д.
- смерть
- инвалидность или возникшее серьезное или несамостоятельное состояние.
Те, кто взял ипотеку на покупку дома, могут перевести ее из одного банка в другой, который предлагает лучшие условия, без дополнительных затрат и затрат. В этом случае речь идет о суброгации ссуды, введенной Законом Берсани n. 40/2007. Суброгация по ипотеке в основном означает передачу ипотеки имущества, подписанного в кредитном соглашении, из одного банка в другой, который предлагает более выгодные условия с точки зрения продолжительности и процентов, но сумма кредита остается неизменной. Банк, который принимает на себя управление, должен будет нести расходы, издержки и сборы, связанные с суброгацией кредита, и, следовательно, нотариальные, оценочные и предварительные сборы, в то время как заемщик не должен будет оплачивать никаких дополнительных расходов. Чтобы инициировать суброгацию ссуды, клиент должен сообщить о своем решении новому банку,который заключит соглашения с предыдущей кредитной организацией о начале операции суброгации кредита. Следует отметить, что, хотя старый банк обязан принять запрос суброгации от клиента, принимающий банк не обязан предлагать суброгацию ссуды. Действительно, некоторые банки вместо суброгации могут также предложить замену ссуды, которая предусматривает регистрацию с нуля другой ипотеки и, следовательно, стоит намного дороже, чем суброгация.Действительно, некоторые банки вместо суброгации могут также предложить замену ссуды, которая предусматривает регистрацию с нуля другой ипотеки и, следовательно, стоит намного дороже, чем суброгация.Действительно, некоторые банки вместо суброгации могут также предложить замену ссуды, которая предусматривает регистрацию с нуля другой ипотеки и, следовательно, стоит намного дороже, чем суброгация.
Налогоплательщики, которые берут ссуду на покупку, ремонт и / или строительство своего основного дома, могут вычесть из подоходного налога в размере 19% процентные расходы и связанные с ними дополнительные расходы, уплаченные по ипотечным ссудам. Ипотека должна:
- должны быть оговорены в течение двенадцати месяцев до или после самой покупки (за исключением случая, когда первоначальный контракт прекращается, а новый контракт оговаривается на сумму, не превышающую остаточную сумму капитала, подлежащего погашению, плюс соответствующие расходы и сборы );
- предоставляться лицом, проживающим в Италии (или нерезидентом с постоянным представительством в Италии), или государством-членом Европейского сообщества.
В течение одного года с момента покупки недвижимость должна использоваться покупателем в качестве основного места жительства, предназначенного для обычного проживания того же самого человека или членов его семьи (супруга, родственники до третьей степени и родственники до второй степени). Вычет должен быть рассчитан на максимальную сумму в 4000 евро.
Чтобы воспользоваться вычетом, налогоплательщик должен иметь следующие документы:- копия кредитного договора, подтверждающая, что кредит был предоставлен на покупку основного дома;
- копия акта купли-продажи имущества и сопутствующие дополнительные расходы;
- квитанции об уплате процентных расходов и связанных с ними дополнительных расходов и комиссий за переоценку.