Контент обработан
- Какие действия выполняет нотариус перед оформлением сделки?
- Что делает нотариус при оформлении сделки?
- Что будет, если после продажи возникнут различные проблемы, а продажа не состоится?
- Какой процент должен быть выплачен нотариусу за проводимые им проверки, а какой за документ? Что будет, если после проверок акт не будет подписан?
Один из самых сложных и деликатных шагов, с которым вы можете решить в жизни, - это, несомненно, покупка дома , настоящая полоса препятствий, где господствуют технические, экономические и юридические проблемы, которые не всегда легко понять. Профессиональным лицом, занимающимся продажей недвижимости, является нотариус, который берет на себя двойную роль государственного служащего и профессионала, полагаясь на него, чтобы развеять сомнения и неуверенность.
По закону договор купли-продажи должен быть заключен беспристрастным и специализированным государственным должностным лицом по этому вопросу, нотариусом, который должен гарантировать, что покупка недвижимости происходит в соответствии со всеми законами. Но нотариус не ограничивается только составлением акта, то есть публичного акта купли-продажи.
Серия вопросов и ответов о фигуре нотариуса, выполненная в сотрудничестве с Нотариальным советом Милана, поможет лучше понять роль этого актера в продаже недвижимости:
Перед подписанием акта нотариус проводит ряд проверок, которые можно резюмировать следующим образом:
- устанавливает личность сторон , которые вмешиваются в действие, и их способность выполнить его, проверяя режим собственности между супругами (юридическое объединение активов или разделение), законность вмешательства в случае иностранцев, несовершеннолетних, подвергшихся преследованию , инвалиды или получатели поддержки администрации и т. д. Зачем такая проверка? Это позволяет избежать возможной кражи личных данных, учитывая, что можно получить доступ к реестрам недвижимости и изменить их результаты без какой-либо предварительной проверки на законность.
- проверяет в соответствии с законом отсутствие предыдущих ипотечных кредитов, ограничений или отчуждений права выкупа права выкупа на объект недвижимости, продаваемого в Территориальном управлении Агентства по доходам, а также городское и кадастровое соответствие собственности. Нотариус также должен удостовериться, что на продаваемое имущество не распространяются определенные правила, например, в отношении государственного жилья (наличие субъективных требований к покупателю или ценовые ограничения) или права преимущественной покупки в пользу определенных предметов или в случае активов, представляющих исторический, художественный или археологический интерес.
- определяет налоговый режим, относящийся к конкретному случаю, и проверяет наличие требований к любым налоговым льготам (например, облегчение покупки первого дома, налоговый кредит или освобождение от налогов в случае переводов во исполнение соглашения о раздельном проживании или разводе). Будучи подготовленным в налоговой сфере, он может предложить решения, позволяющие сэкономить на налогах в соответствии с законом.
Среди других проверок, которые должен выполнить нотариус, мы находим проверку энергоэффективности здания, которая должна быть сертифицирована в соответствии с национальными и региональными нормативными актами по данному вопросу. Для продажи зданий, оборудованных системами, предоставление, а часто и приложение сертификата энергоэффективности (APE), подготовленного органом по сертификации, зарегистрированным в специальном реестре, который по существу указывает класс энергопотребления здания, является обязательным. что касается отопления. Этот документ необходимо приложить к нотариальному акту.
Соответствие систем с правилами техники безопасности также аспект , который должен быть установлен, но это не запрещено покупать недвижимость с системами, которые не до стандарта, с покупателем возглавив регулировки. Но это влечет за собой расходы, которые придется учитывать при определении цены. Поэтому будет уместно включить в акт - и, следовательно, нотариус это сделает - пункт, содержащий договоренности сторон по этому вопросу. Городская регулярность собственности имеет фундаментальное значение.то есть соблюдение лицензий, концессий, разрешений на строительство, выданных на тот момент. Если есть сомнения в наличии нарушений, нотариус порекомендует вмешаться профессионала с необходимыми техническими навыками для проведения расследования и составления экспертного заключения.
Все проверки нотариуса завершаются нотариальным актом. Как правило, в момент подписания договора купли-продажи товар также доставляется. Законодательство предусматривает обязанность передать продажную цену недвижимости нотариусу, который передаст ее продавцу только после успешного завершения всех формальностей после подписания договора купли-продажи. Для оформления акта законом также предусмотрены подробные правила защиты граждан:
- нотариус должен объяснить и зачитать содержание акта полностью сторонам и любым свидетелям, присутствие которых требуется по закону в определенных случаях (например, когда одна из сторон не может подписать или страдает сенсорными нарушениями), убедившись, что они поняли его содержание и правовые последствия. Если он этого не сделает, то он несет уголовную ответственность за подделку публичного документа;
- после прочтения и утверждения акт должен быть подписан сторонами и, возможно, свидетелями перед нотариусом и, наконец, подписан самим нотариусом;
- то, что нотариус удостоверяет в нотариальном акте, по закону является полным доказательством для всех целей - даже перед судьей - если не установлено преступление подделки документов в публичном акте.
Даже после подписания акта нотариус обязан по закону выполнять ряд обязательств., в короткие сроки, направленные на обеспечение, с одной стороны, уплаты налогов государству, с другой стороны, рекламы третьим сторонам и безопасности операции на благо всех граждан. Нотариус должен в короткие сроки провести регистрацию документа в Агентстве по доходам и уплату соответствующих налогов от имени клиента, а также последующую регистрацию в публичных реестрах, чтобы сделать его известным и эффективным для всех (технически определено третьи стороны). Внесение документа на хранение в компетентный реестр недвижимого имущества требуется по закону, чтобы каждый мог знать, кто является владельцем собственности, и не обременен ли последний ипотекой или другими ограничениями. Наконец, нотариус должен приступить к выполнению кадастрового переноса, чтобы также обновить кадастр.
Проблемы могут возникнуть, если возникнут необъявленные ипотеки или потери права выкупа (здесь будет поставлена под сомнение ответственность нотариуса), или если возникнут проблемы городского планирования (неправильное использование зданий, отсутствие удобства использования) или технические проблемы (заводы, объявленные в соответствии с законом, противоречат истине). По этой причине важно, чтобы нотариус, не имея возможности напрямую гарантировать эти аспекты, поскольку он не техник, а юрист, включил в акт все договоренности, напоминания, предупреждения, которые могут защитить покупателя и возложить на продавца ответственность. Короче говоря, продажа недвижимости, даже самая простая на первый взгляд, всегда имеет последствия, от которых нельзя ожидать решения, сделанного своими руками. Совет - как можно скорее обратиться за консультацией к нотариусу.. Намного лучше, если вы сделаете это до того, как подписали документы и взяли на себя обязательства, от которых в случае проблем становится сложно избавиться без ущерба.
Если продажа после заключения обычного предварительного договора не будет завершена, возможны два сценария . Первый предполагает случай, когда стороны единогласно решают не исполнять предварительное. В этом случае они смогут составить «соглашение о взаимном несогласии», в котором также будут указаны сроки и методы возврата и возврата ожидаемых сумм. Если, с другой стороны, только одна из сторон не выполняет обязательства, вероятно, начнется судебный процесс. Общеизвестно, что, если покупатель раскаивается, он теряет залог, а менее известно, что, если продавец раскаивается, он должен вернуть его вдвое.. Но не все так просто. В отношении компенсации любого ущерба могут возникнуть сложные оценки. В этом случае важно, чтобы предварительный договор был составлен с максимальной точностью, который квалифицирует авансированные суммы как депозит или как первоначальный платеж и, возможно, предусматривает методы расчета убытков, понесенных добросовестной стороной, чтобы упростить и ускорить работу кто будет решать спор (в первую очередь медиатор, затем магистрат при отсутствии согласия). Если же, с другой стороны, после передачи права собственности, дополненной актом, возникают проблемы, их необходимо решать в зависимости от их характера.
В случае дефектов собственности закон предусматривает учреждение посмертного десятилетнего полиса для вновь построенных зданий: страхового полиса, который с 2005 года строители должны в обязательном порядке предоставлять покупателям - обязательство, которое, к сожалению, иногда игнорируется, возможно, чтобы перед скидкой на цену. В отношении зданий, которые не являются новыми, нормы гражданского кодекса применяются к «скрытым дефектам», т. Е. Дефектам, о которых покупатель не знал и которые трудно было распознать, для которых предусмотрены механизмы гарантии. Напротив, для дефектов, обнаруживаемых при обычном осмотре, гарантия действует только в том случае, если продавец ввел покупателя в заблуждение, заявив, что в активе отсутствуют дефекты.
(Ответ предоставлен нотариусом Пьеркарло Маттеа из Нотариального совета Милана)
Прежде чем ответить на этот вопрос, следует помнить, что после либерализации указа Берсани (Закон 223/2006 преобразован в Закон 248/2006) минимальная и максимальная ставки для нотариусов были отменены. В случае, если проверки, проводимые нотариусом, сопровождаются подписанием акта купли-продажи, стоимость чеков включается в акт сделки. Если же, с другой стороны, после проверок акт не будет оформлен, нотариус потребует плату, которая связана с проделанной работой, то есть проведенными обследованиями, полученными документами и т. Д.