Контент обработан
- 1. Ипотека: о чем она?
- 2. Существует три типа ипотеки.
- Euribor, Irs и Spread
- Ипотека
- 3. Кредит зависит от стоимости дома.
- 4. Выдается ли он только на покупку построенного дома?
- TAN
- Налоговые льготы: что говорит налоговая служба
- APR
- Суброгация
- 5. В случае совместной регистрации может ли запросить ее только один из владельцев?
- 6. Расчет ставок
- 7. Как правильно сравнить различные предложения.
- 8. Какой тип удобнее в этот период?
- 9. Какая идеальная продолжительность?
- 10. Необходимые гарантии
- 11. Лицо, выдающее ссуду, требует страховки.
- 12. В банке имеется оцененное имущество.
- 13. На каком этапе происходит финансирование?
- 14. Кто выбирает нотариуса?
- 15. Что происходит в случае неоплаченных платежей?
- 16. Представляемые документы
- 17. Досрочное закрытие кредита
- 18. Что мне делать после завершения платежей?
- 19. Недвижимость с ипотекой можно продать.
- 20. Можно ли оформить несколько ипотечных кредитов на разные объекты недвижимости?
- От нотариуса
- Стресс тест
1. Ипотека: о чем она?
Заем представляет собой среднесрочный заем, продолжительность которого обычно варьируется от минимум 5 до максимум 30 лет. Обычно банк просят купить, отремонтировать или построить недвижимость; его также можно использовать для замены или рефинансирования кредитов, уже полученных для тех же целей. Он обеспечен ипотекой на имущество, поэтому точное определение - «ипотечный кредит». Он погашается посредством периодической рассрочки платежа (ежемесячно, ежеквартально, раз в полгода или год), включая основную сумму и проценты.
2. Существует три типа ипотеки.
По фиксированной ставке. Процентная ставка остается такой же, как при подписании, и остается неизменной в течение всего срока действия контракта. Это дает уверенность в суммах единовременных платежей; недостатком является невозможность воспользоваться преимуществами любых сокращений после даты начала.
Переменная ставка . Стоимость изменяется по истечении заранее установленного срока с самого начала, следуя колебаниям базового параметра, рыночной ставки или денежно-кредитной политики, обычно Euribor. Основной риск, связанный с этим видом, - это необходимость платить более высокий взнос в будущем. При той же продолжительности плавающие ставки изначально ниже фиксированных, но позже могут повыситься. Подходит для тех, кто хочет получить ссуду, которая всегда соответствует рыночным тенденциям, или для тех, кто ожидает снижения процентных ставок в будущем; Выбирая его, необходимо оценить свою способность - с экономической точки зрения - «выдержать» любое увеличение взноса.
Смешанная ставкаНа основе «комбинации» этих двух основных типов можно получить ссуды, предусматривающие переход от фиксированных к плавающим ставкам - или наоборот - в заранее определенные сроки и / или при определенных условиях, указанных в контракте, и ипотечные ссуды со сбалансированной ставкой, предусматривающие выплату доли по фиксированной ставке и один - по переменной по вашему выбору. Также есть предложения по ипотеке с переменной процентной ставкой с максимальной стоимостью, которая со временем меняется в соответствии с колебаниями параметра Euribor; однако установлен потолок контракта, который никогда не может быть превышен.
- Чтобы сравнить различные предложения, обратитесь к Taeg (годовая процентная ставка).
- Стресс-тест вашего дохода дает понять, какой взнос вы можете заплатить.
- Оцените, насколько увеличивается интерес за счет увеличения
продолжительности.
Euribor, Irs и Spread
Первый - это справочная стоимость, рассчитываемая ежедневно, которая указывает ставку, по которой банки выплачивают деньги в данный момент; определяет изменчивость взноса по ипотеке с переменной процентной ставкой. IRS - это ставка, используемая для транзакций с фиксированной ставкой многими банками, которая со временем меняется (и, следовательно, также и соответствующая ставка), но только до дня нотариального акта. Спред представляет собой процент, который каждый банк добавляет к стоимости денег в качестве собственного дохода.
Ипотека
Это право гарантии актива, обычно собственности: оно дает право преимущественной покупки актива, которое служит для защиты кредитора от опасности банкротства. Он устанавливается путем регистрации в государственных регистрах и взвешивает все имущество, которое является его объектом, включая его «пристройки» (например, гараж). Владелец заложенного имущества может свободно пользоваться им, то есть жить, сдавать в аренду или даже продавать. Когда заканчивается долг, погашается и ипотека.
3. Кредит зависит от стоимости дома.
Обычно выплачиваемая сумма достигает 80% от стоимости имущества, но с учетом особых требований некоторые институты идут дальше и доходят до 95%. Однако в этом случае почти все банки ухудшают свои договорные условия.
4. Выдается ли он только на покупку построенного дома?
Нет, его также можно запросить для строящихся или реконструируемых зданий.
TAN
Это чистая процентная ставка, применяемая к ссуде финансовым учреждением в процентах от общей суммы ссуды. Эта ставка считается «чистой», потому что она измеряет проценты, подлежащие выплате в течение года за простой факт получения ссуды. Он получается путем сложения справочной ставки (которая колеблется в зависимости от изменений на рынке) и спреда (применяется финансовым учреждением, предоставляющим ссуду). Чем выше TAN и частота взносов, тем выше реальная ставка финансирования.
Налоговые льготы: что говорит налоговая служба
Основная резиденция
Когда вы берете ипотечный кредит для покупки основного дома, вашего собственного дома или дома членов семьи (супруга, родственники 3-й степени и аналогичные 2-й степени), вы можете вычесть 19% процентных расходов и дополнительных сборов из подоходного налога. и комиссии за переоценку, уплаченные кредитной организации. Вычет должен быть рассчитан на максимальную годовую сумму в 4000 евро и разделен между всеми держателями кредита. Чтобы иметь право на вычет, необходимо быть держателем ипотеки и домовладельцем.
Вычет производится:
✓ с даты, когда недвижимость используется в качестве основного места жительства, и в любом случае в течение двух лет с момента покупки, если недвижимость подлежит ремонту, что подтверждено соответствующим разрешением на строительство или аналогичным актом;
✓ в случае покупки сданного в аренду имущества, если в течение трех месяцев с момента покупки покупатель уведомляет арендатора об уведомлении о выдаче лицензии или выселении о прекращении аренды, и если в течение одного года с момента освобождения имущество он используется как основная резиденция.
Вычет можно использовать, даже если ипотека оформляется в другое время, чем покупка. Как правило, покупка дома может происходить в течение 12 месяцев до или после выдачи кредита. Проценты, выплачиваемые в результате открытия банковского кредита, перераспределения заработной платы и, в целом, проценты, полученные от других видов финансирования, кроме тех, которые связаны с кредитными соглашениями, даже если с ипотечной гарантией на недвижимость, не дают права на вычет.
Вычитаемый процент относится исключительно к стоимости покупки недвижимости, которая определяется суммой покупной цены, нотариальных сборов и других дополнительных расходов. Таким образом, если сумма ссуды превышает покупную цену недвижимости, необходимо будет количественно определить часть процентов, по которой будет рассчитан вычет, по следующей формуле:
(Стоимость покупки недвижимости + дополнительные расходы) x Уплаченные процентные расходы
Капитал, выплаченный в качестве кредита
Дополнительные расходы
Дополнительные расходы, по которым рассчитывается вычет, являются расходами, необходимыми для предоставления кредита. К ним относятся:
✓ полная сумма более высоких сумм, выплаченных в связи с изменением обменного курса для ипотечных кредитов, предусмотренных в другой валюте;
✓ комиссионные, причитающиеся учреждениям за их посредническую деятельность;
✓ налоговые сборы, включая налог за регистрацию или аннулирование ипотеки и заменяющий налог на заемный капитал;
✓ так называемая «комиссия» за рассрочку платежа;
✓ расходы на предварительную, нотариальную и техническую экспертизу;
✓ неустойка за досрочное погашение кредита (при наличии до 2 февраля 2007 года).
Когда ты теряешь право
Право на вычет процентных расходов теряется в случае передачи постоянного места жительства; в частности, вычет больше не может быть использован с года, следующего за годом, в котором дом больше не используется в качестве основного места жительства для себя или членов своей семьи. Если в будущем собственность вернется к использованию в качестве основного места жительства для себя или членов своей семьи, можно будет снова начать получать выгоду от вычета.
Право сохраняется даже тогда, когда налогоплательщик передает свое место жительства в муниципалитет, примыкающий к тому, где находится место работы. Если требования к работе, которые привели к переезду постоянного места жительства, прекратятся, начиная со следующего года вы больше не сможете воспользоваться вычетом.
Налогоплательщик не теряет право на вычет, если он меняет место жительства по работе. Налогоплательщик, который переезжает в больницу или медицинское учреждение, также сохраняет налоговую льготу при условии, что он не сдает недвижимость в аренду.
Те, кто переезжает за границу
С циркуляром нет. 17 / E от 24 апреля 2022-2023 года Агентство по доходам указало, что право на вычет процентных расходов по кредиту на покупку единицы недвижимости, которая будет использоваться в качестве основного места жительства, также принадлежит налогоплательщику, который имеет трудовые отношения в государстве. за границей, даже если снимается такой же дом.
Тем не менее, необходимо, чтобы:
✓ были соблюдены все условия, установленные законом, чтобы воспользоваться вычетом, с особым акцентом на передачу обычного места жительства в собственность в течение одного года с момента покупки;
✓ рабочие потребности, которые привели к переезду на постоянное место жительства, остаются;
✓ налогоплательщик не приобрел недвижимость для использования в качестве основного места жительства в иностранной стране проживания.
Источник: веб-сайт Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it)
APR
Это очень ценный показатель, который суммирует общую стоимость ссуды, включая процентную ставку - и, следовательно, также спред, применяемый посредником, - и другие статьи расходов, такие как, например, затраты на предварительное расследование и сбор взноса. Большим преимуществом APR является его использование для сравнительных целей, потому что, сравнивая эту стоимость между двумя ипотечными кредитами, можно сразу понять, какая из них стоит больше и сколько.
Суброгация
При суброгации, также известной как суброгация или переносимость, ссуда, полученная в одном банке, «переносится» в другой с возможностью изменения его параметров (за исключением вовлеченных сторон и суммы остаточной задолженности); все расходы несет новый банк. С другой стороны, при замене кредита подписывается новый кредит с другим банком со всеми расходами, которые предполагает новый договор.
Да, но владельцы недвижимости, которые не владеют ипотекой, должны дать согласие на регистрацию ипотеки в пользу банка.
Как правило, они представляют собой сумму ссылочного индекса, спреда или процента от прибыли банка и любой дополнительной премии за риск, связанной с физическим или юридическим лицом, запрашивающим ссуду.
7. Как правильно сравнить различные предложения.
Лучшим синтетическим индикатором стоимости операции является годовая эффективная глобальная ставка (APR), которая выражает эффективную стоимость кредита с учетом TAN (годовая номинальная ставка, процентная ставка) и всех комиссионных и расходы, связанные с получением кредита и выплатой взносов. Чтобы сравнить и выбрать между различными предложениями, у консультируемых банков можно запросить «Стандартный европейский информационный проспект», в котором четко резюмируются характеристики ссуды в «сводной структуре» основных экономических условий.
8. Какой тип удобнее в этот период?
Удобство в значительной степени зависит от различных факторов, например продолжительности кредита и личного экономического финансового профиля, стабильности дохода во времени. Перед подачей заявки на ссуду рекомендуется тщательно оценить доход, чтобы определить доступную ежемесячную сумму после вычета обычных расходов. Рекомендуется, чтобы взнос не превышал одной трети располагаемого дохода, чтобы иметь возможность покрыть текущие расходы, непредвиденные расходы и любые будущие сокращения дохода. В принципе, TAN по ипотеке с переменной ставкой обычно ниже, чем у фиксированной ставки изначально, но в течение срока ссуды переменная ставка может значительно колебаться в зависимости от роста базового параметра.
9. Какая идеальная продолжительность?
Это один из элементов, определяющих размер выплаты по ипотеке. Он состоит из основной суммы и процентов: при той же сумме ссуды и процентной ставке, чем короче срок, тем дороже будут платежи, но тем меньше будет доля, относящаяся к процентам; Напротив, чем больше дюрация, тем больше процентная часть, но по более низкой ставке. Он должен быть установлен с учетом собственных экономических возможностей «мирного сосуществования» с долгами.
10. Необходимые гарантии
Всегда запрашивается ипотека на имущество, подлежащее ссуде. Обычно достаточно иметь достаточный доход для поддержки периодического платежа, но могут потребоваться дополнительные гарантии для сдерживания кредитного риска (гарантийный фонд для первого жилищного кредита;
подписные гарантии; финансовые гарантии).
11. Лицо, выдающее ссуду, требует страховки.
По закону в обязательном порядке имущество, заложенное в качестве залога, должно быть застраховано полисами от рисков пожара, молнии и взрыва: лицо, получающее ссуду, может свободно выбирать между подписанием полиса, предложенного банком-ссудителем, который может быть оговорен без каких-либо ограничений в пользу банка, o представление аналогичного страхового покрытия, которое уже существует или должно быть оговорено сторонней страховой компанией и с залогом в пользу банка. Существуют также дополнительные полисы, которые страхуют тех, кто берет ссуду, от других рисков (как правило, от безработицы, инвалидности или смерти).
12. В банке имеется оцененное имущество.
Специалисты, отвечающие за оценку недвижимости с целью определения ее стоимости.
13. На каком этапе происходит финансирование?
После оговаривания, как правило, кассовым чеком, выписываемым продавцу, но методы могут варьироваться в зависимости от того, присутствует банк или нет на этапе
подписания акта купли-продажи.
14. Кто выбирает нотариуса?
При продаже жилой недвижимости нотариуса обычно выбирает собственник. Случай переносимости операций посредством суброгации отличается, когда банк выбирает нотариуса, поскольку он несет расходы.
15. Что происходит в случае неоплаченных платежей?
Клиенту предлагаются наиболее подходящие решения для продолжения выполнения взятых на себя обязательств, например, путем продления срока истечения срока ссуды, чтобы снизить бремя взноса, или путем приостановки амортизации основной суммы на определенное время. Также существуют соглашения между ABI и ассоциациями потребителей, которые позволяют при наступлении определенных условий (таких как вынужденная потеря работы) гибкие решения для продления или сокращения срока ссуды или приостановки выплаты рассрочки на период. .
16. Представляемые документы
Личная документация (личные данные и доход), относящаяся к собственности (документ о праве собственности, план этажа, кадастровая съемка).
17. Досрочное закрытие кредита
Всегда разрешается досрочное погашение кредита (выплатой всей суммы остаточного капитала), так же как допустимо частичное уменьшение долга.
Жилищные ссуды, выданные со 2 февраля 2007 года и позднее, не могут подлежать по закону штрафу за досрочное погашение. Для всех остальных
максимальный штраф меняется в зависимости от момента вымирания.
18. Что мне делать после завершения платежей?
После последнего платежа банк выдает документацию, чтобы сообщить срок кредита. Кредитное учреждение всегда должно уведомить консерваторию о прекращении ипотеки и запрос на аннулирование ипотеки в течение 30 дней.
19. Недвижимость с ипотекой можно продать.
Покупатель может взять на себя ответственность за ранее существовавшую ссуду и принять ее у продавца при выплате взносов, или же продажа происходит с одновременным погашением первоначальной ссуды.
20. Можно ли оформить несколько ипотечных кредитов на разные объекты недвижимости?
Да, но всегда с соблюдением требований по выплате кредита.
От нотариуса
Предоставление ссуды является публичным актом, который должен быть оформлен у нотариуса. По закону это требуется как для регистрации ипотеки на имущество, так и для приписывания требования о «принудительном праве» к публичному акту: это означает, что, если должник не выполняет свои обязательства, обвинительный приговор не требуется. Для исполнения контракта просто акт. Это самая дорогая статья расходов, которая может варьироваться в зависимости от географического региона, тарифа специалиста и, прежде всего, суммы регистрации ипотеки. Расходы включают в себя как нотариальную плату за оформление кредитного договора, так и расходы, понесенные профессионалом от имени клиента (например, регистрация и аннулирование ипотеки). Лучше сначала спросить точную цитату.
Стресс тест
Чтобы понять, с чем нам может грозить рассрочка, проводится этот несложный расчет. Так называемая квота прожиточного минимума вычитается из ежемесячного чистого дохода, то есть суммы, необходимой для оплаты счетов и различных расходов. Оставшаяся сумма соответствует «взаимной покупательной способности», по сути, контрактной силе тех, кто хочет подать заявку на ссуду: она должна быть как минимум в 1,5 раза больше ежемесячного платежа.