Контент обработан
- Недвижимость разделена
- Преимущества для обеих сторон
- Какое право вы хотите сохранить?
- Использование фруктов
- Обязанности собственника
- Использование и дома
- Техническое обслуживание
- Внеочередной ремонт
- Голосовать на собрании кондоминиума
- Налоги и расходы
- Преимущества
- Цена
- Недвижимость может быть продана
- Возможна оплата несколькими частями
- Как правильно производить расчеты
- В Турине проект муниципалитета
При продаже голой собственности на собственность чистая собственность на собственность передается покупателю без права пользования, в то время как реальное право пользования (на самом деле состоящее из нескольких аспектов, как мы увидим позже) остается в пользу продавца. Таким образом, чистое владение активом (например, недвижимостью) заключается в «лишении» собственности одного или нескольких реальных прав пользования на заранее установленный срок или на всю жизнь держателя или владельцев таких прав. Между договаривающимися сторонами (продавцом и покупателем) устанавливается своего рода связь, которая продлится какое-то время, а последствия будут иметь место в будущем. Поэтому очень важно, чтобы предварительный договор купли-продажи (который подписывается до окончательного и который должен быть зарегистрирован) учитывал все мельчайшие детали,так что обе стороны хорошо защищены.
Недвижимость разделена
Наш Гражданский кодекс позволяет вам «разделить» собственность на две части. Однако юридическая возможность отделения различных типов реальных прав пользования товарами от чистой собственности и различные возможные формы продажи мало известны в Италии и также являются предметом различных предубеждений.
Преимущества для обеих сторон
Для тех, кто покупает недвижимость по этой формуле, преимущество заключается в оплате собственности по более низкой цене, чем рыночная стоимость; в то время как для тех, кто продает, преимущество заключается в получении немедленного дохода при сохранении одного или всех предоставленных прав на пользование.
Какое право вы хотите сохранить?
Право пользования, оставленное продавцу, может быть полным или ограниченным использованием или жилищем; пожизненно или на установленный в контракте срок: тот, кто продает собственность в чистом владении, может оставить за собой (или за одним или несколькими назначенными лицами) право узуфрукта, пользования или права на жилье. В первом случае субъект может жить или сдавать недвижимость в аренду, конфисковав арендную плату, в то время как в других случаях он может только использовать или жить в ней и не может передавать это право третьим лицам: это строго личное. Все спецификации мы увидим позже.
Реальные права пользования, и в частности узуфрукт, связаны с правом собственности на актив. Наша правовая система позволяет вам разделить эти права, присвоив право пользования другим держателем, а не владельцем.
Использование фруктов
Узуфрукт (статья 978 Гражданского кодекса) - это право, которое заключается в возможности пользоваться активом и связанным с ним доходом, даже если он остается собственностью других лиц. С фундаментальным ограничением: запретом изменять использование по назначению. Например, если речь идет об узуфрукте территории, владелец права (узуфруктуарий) не может ее построить, так же как он не может превратить то, что является садом, в парковку. В случае собственности узуфруктуарий имеет право сдать ее в аренду третьим лицам. Однако по закону срок действия договора аренды не может превышать 5 лет после смерти узуфруктария.
Обязанности собственника
Узуфруктуарий должен вернуть актив в конце своего права (по истечении срока или после его смерти); использовать его с «усердием хорошего семьянина»; провести инвентаризацию, если не обошлось; обеспечивать безопасность, если не обошлось; нести обычные расходы по управлению, содержанию и хранению актива; платить налоги и роялти, арендную плату за землю и другие расходы, влияющие на доход. это искусство. 1004 Гражданского кодекса, чтобы указать, что эти расходы и сборы несет узуфруктуарий.
Использование и дома
Права пользования и проживания определены соответственно статьями 1021 и 1022 Гражданского кодекса. Использование включает в себя право использовать конкретный актив и, если это связано с процентами, получать доходы (ограниченные собственными потребностями и потребностями своей семьи). Жилье основывается на праве жить в доме в соответствии с собственными потребностями и потребностями семьи. Оно составляет одно из прав наследования пережившего супруга: после смерти одного из супругов другой имеет право жить в семейном доме (если он принадлежит супругу) и использовать мебель, которая его обставляет, в течение всей своей жизни. . Оба являются личными правами, то есть строго связаны с владельцем права и, следовательно, как таковые не подлежат передаче. В отличие от узуфруктуария, который может сдавать собственность в аренду,в случаях использования или проживания это запрещено под страхом потери права. В остальном действуют правила узуфрукта.
Техническое обслуживание
Продавец имеет право на оплату обычных эксплуатационных расходов (восстановление штукатурки, покраска дверей и окон, покраска стен), то есть все расходы, которые обычно несет арендатор. Пока покупатель имеет право только на непредвиденные расходы. Однако недавняя реформа кондоминиума (закон 220/2012), вступившая в силу 18 июня 2013 года, устанавливает полную солидарность между узуфруктуарием и голым владельцем по отношению к кондоминиуму. Это означает, что две фигуры несут солидарную ответственность - половину - за оплату расходов кондоминиума. Итак, если ни один из вас не заплатит причитающуюся сумму, кондоминиум может попросить вас обоих выплатить долг.
Внеочередной ремонт - ответственность голого владельца. Искусство. 1005 Гражданского кодекса составляет список, но он не является исчерпывающим: «это те, которые необходимы для обеспечения устойчивости капитальных стен и сводов, замены балок, полного или частичного обновления крыш, полов, лестниц, насыпей, акведуков». , подпорные и окружающие стены ». На практике это определение включает те ремонты, которые нельзя предвидеть в качестве нормального результата в краткосрочной или среднесрочной перспективе использования и пользования вещью, и заключаются в замене или восстановлении основных частей конструкции, стоимость которых несоразмерна к нормальному доходу от самой вещи. Однако, если они становятся необходимыми из-за небрежности или невыполнения обязательств по обычному обслуживанию, то ответственность за них несет узуфруктуарий.По сути, мы регулируем себя как в динамике арендодатель / арендатор.
В случае принятия решений относительно ремонта кондоминиума относительное право голоса на собрании принадлежит: узуфруктуарию в случае ремонта, относящегося к обычному обслуживанию; голому владельцу в случае нововведений, реконструкции или внеплановых работ по техническому обслуживанию.
Налоги и расходы
Не получая выгоды от приобретенного товара, голый владелец не несет налогового бремени в течение всего срока права пользования, закрепленного за продавцом. При покупке голой собственности покупатель должен будет заплатить следующие налоги:
- регистрационный сбор
- ипотечный налог
- кадастровый налог
в уменьшенной степени в соответствии с возрастом узуфруктуария, как показано в таблице (опубликованной сбоку), периодически обновляемой Министерством финансов по мере изменения законодательной ставки, которая с начала января 2022-2023 года снизилась с 2,5% до 1% .
Преимущества
В дополнение к более дешевым налогам на этапе покупки покупатель может - если у него есть необходимые реквизиты - также воспользоваться субсидией на «первый дом»: она позволяет снизить регистрационный налог с 9 до 2% и уплату налогов на ипотеку. и кадастровый в фиксированном размере (в настоящее время равный 50 евро каждый). Продавец, узуфруктуарий или владелец права проживания в полной мере пользуется проданными товарами, и поэтому, согласно закону, все налоговые сборы, связанные с недвижимостью, остаются за его счет: точнее, imu и подоходный налог с населения.
Цена
Стоимость чистого владения зависит от продолжительности права пользования, которое остается за продавцом (технически: резерв пользования активом). Если резерв предназначен на всю жизнь или до смерти правообладателя, его стоимость определяется исходя из ожидаемой продолжительности жизни последнего. Ожидаемая продолжительность жизни - это ожидаемое количество (в статистическом смысле) лет остаточной жизни в определенном возрасте, и его не следует путать с так называемой «средней продолжительностью жизни». Ожидаемая продолжительность жизни рассчитывается на основе анализа таблиц смертности (также известных как актуарные таблицы), которые различаются в зависимости от некоторых факторов, включая факторы окружающей среды. Следует отметить, что продолжительность жизни также различается в зависимости от пола: женщины живут дольше. Если продавцов больше одного,общая продолжительность жизни сожителей несколько выше, чем у самых молодых из продавцов. Последние официальные данные публикуются на сайте Истат (www.istat.it). В принципе, реальная рыночная стоимость пустой собственности может варьироваться от 50% до 70% коммерческой стоимости собственности, находящейся в полной собственности, даже если продавец очень старый. Для сравнения с другими ситуациями примите во внимание, что недвижимость, занятая арендатором (который платит арендную плату), стоит в среднем на 30% меньше своей стоимости.даже когда продавец очень старый. Для сравнения с другими ситуациями примите во внимание, что недвижимость, занятая арендатором (который платит арендную плату), стоит в среднем на 30% меньше своей стоимости.даже когда продавец очень старый. Для сравнения с другими ситуациями примите во внимание, что недвижимость, занятая арендатором (который платит арендную плату), стоит в среднем на 30% меньше своей стоимости.
Недвижимость может быть продана
Если вы приобрели голое владение, вам не нужно ждать смерти тех, кто использует его для перепродажи имущества. И вы все равно можете получить прибыль с разницей в цене: поскольку узуфруктуарий тем временем устарел, к стоимости недвижимости будет применяться меньшая скидка на основе таблиц, в которых учитывается возраст; это означает, что актив был переоценен.
Сколько стоит чистое владение недвижимостью на рынке? Как правило, около 50-70% коммерческой стоимости той же недвижимости в полной собственности.
Возможна оплата несколькими частями
Наиболее распространенная формула в Италии предусматривает оплату стоимости чистого владения одним решением. Но, что касается недвижимости, находящейся в полной собственности, возможна рассрочка платежа. Право собственности передается по цене, оплачиваемой частично авансом, частично с определенными ежемесячными платежами, которые могут ежегодно индексироваться. И что в случае смерти продавца продолжать выплачивать наследникам до наступления срока погашения. Также существует формула выплаты с аннуитетом (viager), широко распространенная, например, во Франции, но редко встречающаяся в Италии. Это случайный контракт, потому что общая цена не может быть известна заранее: вносится залог, оценивается ежемесячный доход, но количество выплат зависит от того, как долго продавец проживет. Ставка ».Проблема в том, что в Италии пожизненная рента приравнивается к доходу от служащих (статья 50 Указа президента 917/86) и облагается соответствующим налогом.
Как правильно производить расчеты
Коэффициент применяется к оценке рыночной стоимости полностью находящейся в собственности собственности в соответствии с возрастом бенефициарного владельца (жителя / жителей) дома. Эти коэффициенты периодически составляются Министерством финансов и основываются на статистической продолжительности жизни в Италии и действующей процентной ставке. Как правило, чем старше продавец, тем выше цена покупки.
Таблица коэффициентов для определения прав пожизненного узуфрукта и аннуитетов (или пенсий), рассчитанных по законной процентной ставке 1% (базовый 2022-2023 год)
Постановление министра финансов от 12 декабря 2013 г. (опубликовано в «Официальном вестнике» № 292 от 13 декабря 2013 г.) предусматривает снижение законодательной ставки с 2,5% до 1% с 1 января 2022-2023 г. Соответственно, были обновлены коэффициенты, относящиеся к праву узуфрукта, применимому к сформированным публичным актам, к аутентифицированным и неподтвержденным частным актам, представленным для регистрации, к открытому наследству и к пожертвованиям, сделанным с 1 января 2022-2023 года. (Постановление Министерства экономики и финансов от 23 декабря 2013 г., ГУ 303 от 28 декабря 2013 г.). Таблица коэффициентов, прилагаемая к Сводному закону о налоге на регистрацию (Указ Президента 131/1986), была обновлена, как указано выше. Указ также устанавливает 100-кратный коэффициент, который будет использоваться при определении налоговой базы для установления аннуитетов и пенсий.
Пример расчета стоимости голой собственности
- Стоимость недвижимости, находящейся в полной собственности: 150 000 евро (а)
- Текущая установленная законом процентная ставка: 1% (б)
- Возраст бенефициара (полных лет): 55 лет
- Коэффициент по таблице: 65 (c)
- Годовой доход: (a) x (b) = 1500 евро (d) (или 150 000 евро x 1%)
- Стоимость Usufruct: (d) x (c) = 97 500 € (e) (или 1500 x 65)
- Стоимость голой собственности: (a) - (e) = 52 500 евро (или 150 000 - 97 500 евро)
В Турине проект муниципалитета
Продажа вашего дома в собственность может быть большим подспорьем для пожилых людей и людей, находящихся в затруднительном положении, которым нужна ликвидность для повседневной жизни, возможно, медицинское обслуживание. Имея это в виду, муниципалитет Турина запускает экспериментальный проект, который планирует помочь этим категориям людей, покупая их недвижимость по этой формуле на благоприятных экономических условиях для обеих сторон (www.comune.torino.it/).
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it