Контент обработан
- Лифт: безопасность для всех
- Узуфрукт и голое владение
- Дело бывших супругов
- Перед покупкой проверьте, что уже было одобрено
Управление кондоминиумом связано с двумя различными типами расходов: обычные расходы связаны с регулярным обслуживанием общих служб, таких как лифт и лестница. Для их утверждения при первом звонке требуется положительное голосование половины присутствующих на собрании, что составляет половину стоимости здания; во втором случае достаточно «да» 1/3 владельцев и 1/3 стоимости здания. Чрезвычайные расходы, с другой стороны, включают в себя все расходы, связанные с чрезвычайными мероприятиями, такими как ремонт крыши или замена котла. В принципе, большинство, необходимое для утверждения этих расходов, варьируется в зависимости от экономического размера обслуживания.
В случае чрезвычайных мероприятий, как правило, собрание во время второго созыва может проводить совещание с большинством 1/3 кондоминиумов, которые представляют не менее 1/3 тысячной стоимости здания. Для самых дорогих (и значительных) работ сборка всегда должна обсуждаться с большинством присутствующих, что составляет не менее половины тысячной стоимости кондоминиума. Чрезвычайные расходы могут также включать нововведения, то есть такие вмешательства, направленные на внедрение новшеств в обычных вещах: для их утверждения требуется большинство присутствующих на собрании (половина плюс один), что составляет не менее 2/3 стоимости здание. Правила распределения расходов содержатся в положении о договорных кондоминиумах, и только в его отсутствие делается ссылка на Гражданский кодекс. В частности,согласно статье 1123, расходы на сохранение и использование общих частей, на нововведения, одобренные большинством голосов, и на услуги в общих интересах должны быть разделены пропорционально стоимости собственности каждого кондоминиума; с другой стороны, в случае вещей, предназначенных для обслуживания кондоминиумов в разной степени, расходы делятся пропорционально тому, какое использование каждый из них может использовать.
Для чрезвычайных расходов, в том числе расходов на «исключительные» вмешательства, требуемое большинство на собрании меняется в зависимости от хозяйствующего субъекта вида обслуживания.
Наибольшие проблемы для администраторов кондоминиумов создают чрезвычайные расходы; например, те, которые связаны с лифтом или другими частями общего пользования, которые по-разному используются отдельными кондоминиумами. Но не только. Даже в случае продажи собственности чрезвычайные расходы могут создать путаницу: новый владелец может обнаружить, что заплатит за одобренное вмешательство до того, как продажа будет успешной. Или еще раз: кто имеет право платить между узуфруктуарием и голым владельцем? А между тем развелись? Посмотрим.
Лифт: безопасность для всех
Он принадлежит всем кондоминиумам только в том случае, если он был установлен при строительстве дома. Если, с другой стороны, он был создан позже, имущество и связанные с ним расходы причитаются только тем, кто его добавил и использует. При этом, что касается обычных и чрезвычайных расходов, при отсутствии различных положений договорных положений о кондоминиумах, они должны быть разделены между кондоминиумами наполовину в соответствии с высотой этажа объекта недвижимости, обслуживаемого лифтом, и для другая половина основана на стоимости каждой квартиры по сравнению с общей стоимостью кондоминиума. Если, с другой стороны, необходимо провести работу по адаптации системы к нормам безопасности, все кондоминиумы должны внести свой вклад,даже те, кто живет на первом этаже, или владельцы магазинов, которые не пользуются лифтом, так как это принесет пользу всем, так как это поможет повысить коммерческую ценность здания.
Узуфрукт и голое владение
Отношения между узуфруктуарием (который пользуется активом, собственность которого принадлежит другому лицу) и голым владельцем (который владеет правом собственности на актив, но не имеет права пользоваться им) регулируются Гражданским кодексом. Узуфруктуарий может участвовать в собраниях кондоминиума и выражать свой голос, но только в вопросах обычного управления и пользования общими вещами и услугами. Однако в отношении нововведений, реконструкций и внепланового обслуживания решение может принимать только незащищенный владелец, если только последний не отказывается от ремонта размещенного за его счет имущества или не откладывает его выполнение без уважительной причины. В этом конкретном случае узуфруктуарий имеет право голосовать и осуществлять вмешательство за свой счет и требовать возмещения от голого владельца.Речь не идет о распределении управленческих расходов: узуфруктуарий оплачивает обычные расходы, такие как обслуживание системы отопления или мелкий ремонт лифта, в то время как чрезвычайные расходы (ремонт фасада или замена котла) ответственность голого владельца. В любом случае, после реформы кондоминиумов (вступившей в силу 18 июня 2013 г.) согласно ст. 67, последний абзац Положения о реализации Гражданского кодекса, «голый собственник и узуфруктуарий несут солидарную ответственность за уплату взносов, причитающихся администрации кондоминиума». В переводе это означает, что оба они обязаны оплатить расходы, но только те, которые были понесены после 18 июня 2013 года. Однако в отношении предыдущих обвинений кредитору придется принять ответные меры против узуфруктария или его наследников.
Дело бывших супругов
Для проживающих отдельно или в разводе даже оплата расходов кондоминиума иногда является поводом для спора.
• Верховный суд установил, что, если эти двое не договорились об ином, когда семейный дом принадлежит супругу, не являющемуся владельцем, последний должен оплачивать обычные расходы, а сверхурочные оплачиваются супругом-владельцем.
• Когда двое бывших являются совладельцами, помимо обычных расходов, правопреемник (супруга) должен будет оплачивать сверхурочные, пропорционально своей доле собственности.
Перед покупкой проверьте, что уже было одобрено
Иногда случается так, что после покупки квартиры кондоминиум предъявляет старому и новому владельцу счет за внеплановые ремонтные работы, принятые до продажи. В этом случае кондоминиум может требовать возмещения расходов независимо от продавца и покупателя в силу принципа солидарности. Однако во внутренних отношениях продавец / покупатель новый владелец не должен будет оплачивать расходы, если работы были одобрены сборкой до передачи права собственности на недвижимость.
• Не имеет значения, будут ли новые объекты построены после продажи и будут ли доступны только новым владельцам.
• Однако во время подписания контракта стороны могут договориться об ином и решить, что ответственность за расходы, утвержденные до заключения сделки, несет покупатель.
В сотрудничестве с юристом Сильвио Реццонико, президентом Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242. www.fna.it