Контент обработан
- Предложение о покупке
- Прелюдия или компромисс
- Дело
- Депозит цены
Предложение о покупке, предварительное соглашение, компромисс, дело… в сфере недвижимости хорошо различать разные моменты, когда отмечается покупка или продажа дома.
Предложение о покупке
Предложение о покупкеследует отличать от предварительного. Фактически, первое - это заявление покупателя о желании купить определенный актив по определенной цене: обычно это заранее распечатанный бланк, предоставляемый агентством недвижимости и сопровождаемый выплатой денежной суммы в качестве «залога». Вместе с предложением продавцу обычно выдается чек, чтобы «заблокировать сделку» и продемонстрировать доброту намерений потенциального покупателя. Эта сумма, определяемая как залог, остается «заблокированной» (и поэтому вычитается из доступности покупателя) в течение всего срока действия предложения о покупке. После подписания предложение о покупке содержит уже связывающие обязательства для покупателя, но тем временем продавец может оценить другие предложения, и нет уверенности в том, что сделка будет заключена.Пока предложение о покупке не будет принято продавцом, покупатель может передумать, поэтому рекомендуется согласовать минимально возможную сумму залога (обычно несколько тысяч евро) и, прежде всего, установить короткий срок для срок действия предложения (например одна неделя). Если сделка удалась и никто не задумывался, стороны встречаются для разработки предварительной продажи. В случае переосмысления, однако, обычно внесенная сумма «просто» теряется (часто неправильно определяется как подтверждающий депозит, который вместо этого настраивается только во время компрометации)поэтому рекомендуется согласовать минимально возможную сумму депозита (обычно несколько тысяч евро) и, прежде всего, установить короткий срок действия предложения (например, неделю). Если сделка удалась и никто не задумывался, стороны встречаются для разработки предварительной продажи. В случае переосмысления, однако, обычно внесенная сумма «просто» теряется (часто неправильно определяется как подтверждающий депозит, который вместо этого настраивается только во время компрометации)поэтому рекомендуется согласовать минимально возможную сумму депозита (обычно несколько тысяч евро) и, прежде всего, установить короткий срок действия предложения (например, неделю). Если сделка удалась и никто не задумывался, стороны встречаются для разработки предварительной продажи. В случае переосмысления, однако, обычно внесенная сумма «просто» теряется (часто неправильно определяется как подтверждающий депозит, который вместо этого настраивается только во время компрометации)как правило, внесенная сумма «просто» теряется (часто неправильно определяется как подтверждающий депозит, который вместо этого настраивается только во время компрометации)как правило, внесенная сумма «просто» теряется (часто неправильно определяется как подтверждающий депозит, который вместо этого настраивается только во время компрометации)
Прелюдия или компромисс
Между предложением о покупке и предварительным предпочтительно всегда оговаривать предварительный договор, поскольку предложение о покупке принимает на себя только сторону, которая его подписала .
В отличие от предложения о покупке, предварительное участие сразу же привлекает обе стороны . Предварительная продажа, также называемая компромиссом, - это договор, по которому продавец и покупатель обязуются заключить сделку, устанавливая условия. Почему важно оговорить предварительный договор? Он служит для того, чтобы связать стороны обязательствами на время, необходимое для решения любых проблем, которые не позволяют немедленную продажу, например, когда покупатель ищет финансирование, а продавец поставляет новый дом.
Таким образом, «компромисс» - это соглашение между продавцом и покупателем, которые обязуются заключить последующий окончательный договор купли-продажи. Переход права собственности на имущество будет происходить только с подписью последнего. Предварительное соглашение может быть оговорено, например, когда немедленная продажа невозможна, потому что покупатель ищет ипотеку или продавец ожидает сдачи нового дома. Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме (частный договор, заверенное частное соглашение или публичный акт).
Предварительно необходимо указать основные элементы продажи, такие как цена и дом, который будет приобретен, адрес и точное описание (этажи, комнаты и т. Д.). Обычно те, кто предлагает купить дом, платят многообещающему продавцу денежную сумму в качестве подтверждения депозита, чтобы продемонстрировать серьезность своего предложения. По завершении продажи залог вычитается из окончательной цены.
Предварительный договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в течение 20 дней с момента подписания. Если это предусмотрено нотариальным актом, нотариус сделает это в течение 30 дней. Для регистрации необходимы:
• регистрационный сбор в размере 200 евро, независимо от цены продажи
• гербовый сбор в размере 16 евро за каждые 4 стороны и в любом случае за каждые 100 строк (если договор заключен на основании публичного акта или заверенного частного письма, гербовый сбор составляет вместо 155 евро).
Если предварительная оплата предусмотрена, пропорциональный регистрационный налог также подлежит оплате в размере:
• 0,50% от суммы предоставляется в качестве подтверждающего депозита
• 3% от суммы, предоставленной в качестве аванса на продажную цену. В обоих случаях налог, уплаченный с предварительной оплатой, будет вычтен из налога, причитающегося за регистрацию окончательного договора купли-продажи.
Поскольку предложение о покупке принимает на себя только сторона, подписавшая его, предпочтительно всегда оговаривать предварительный договор, однако даже при этом риски не минуют. Так, например, несмотря на подписание предварительного соглашения, продавец мог продать ту же недвижимость другим людям или оформить ипотеку на недвижимость.
Средство от всех этих неприятных последствий? Транскрипция предварительный в Real Estate Регистры , благодаря которому любые другие продажи одного и того же имущества и вообще все действия , совершенные или «пострадал» от многообещающего продавцом не влияет на права долговому покупателя. Однако за расшифровку предварительной записи нужно учесть свои затраты. В этом случае уплата ипотечного налога в размере 200 евро и ипотечного налога в размере 35 евро добавляется к регистрационному налогу и гербовому сбору в размере 155 евро.
Дело
Переходя к фактической продаже, нотариус на этом этапе выполняет серию проверок, но вы также можете связаться с ними раньше, чтобы быть спокойнее, чтобы каждый этап был безопасным. По закону профессионал проводит серию превентивных проверок на законность, направленных на то, чтобы гарантировать наличие действительного и неопровержимого контракта в течение долгого времени. Основные действия по контролю законности, которые нотариус должен выполнять, следующие:
- установить личность сторон, что позволяет избежать риска кражи личных данных
- проверять в соответствии с законом отсутствие предыдущих ипотечных кредитов, ограничений или отчуждений права выкупа в Территориальном управлении налогового агентства, а также правильность городского планирования и кадастровую правильность собственности
- определить налоговый режим, относящийся к конкретному случаю, и проверить наличие требований для любых налоговых льгот
- убедитесь, что энергоэффективность зданий сертифицирована согласно соответствующим национальным и региональным нормам
- проверять соблюдение правил по борьбе с отмыванием денег, отслеживанию платежей и комиссий, выплачиваемых посредством посредничества любым агентствам недвижимости.
Все проверки нотариуса завершаются нотариальным актом. Как правило, в момент подписания акта купли-продажи также происходит доставка товара. Для составления акта закон предусматривает, что нотариус должен полностью объяснить и зачитать содержание акта сторонам и любым свидетелям, присутствие которых требуется по закону в определенных случаях (например, когда одна из сторон не может подписать или страдает сенсорными нарушениями), убедившись, что они поняли его содержание и правовые последствия. После прочтения и утверждения акт должен быть подписан сторонами и, возможно, свидетелями перед нотариусом и, наконец, подписан самим нотариусом.
После того, как акт был составлен, нотариус должен зарегистрировать его в налоговом агентстве и уплатить соответствующие налоги от имени клиента в течение короткого времени , зарегистрировав его в публичных реестрах, чтобы сделать его известным и вступившим в силу в отношении всех (технически определяемых как третьи стороны) и, наконец, кадастровый перенос, чтобы также обновить кадастр.
Депозит цены
Чтобы защитить тех, кто покупает дом, вмешался законодатель, введя возможность предварительной расшифровки. Чтобы избежать того, что покупатель подвергнется риску того, что в период между датой акта и датой его переписывания будет опубликовано неожиданное бремя для продавца - ипотека, конфискация, обращение взыскания, судебный запрос и т. Д. - Закон о конкуренции (Закон № 124/2021) ввел так называемый ценовой залог. Что это означает? По требованию хотя бы одной из сторон нотариус должен хранить остаток цены, предназначенной для продавца, на депозите до тех пор, пока не будет проведена формальность рекламы, с которой можно получить уверенность в том, что покупка была совершена без каких-либо обременений.
Суммы, которые нотариус считает подлежащими уплате покупателем (и которые обязательно должны быть выплачены не продавцу, а самому нотариусу), будут отделены им на специальном текущем счете, который он специально открыл в банке с целью: специальный счет в соответствии с Законом 147/2013 ". Залог цены гарантирует правильное и безопасное завершение перевода денег от покупателя к продавцу, который заберет суммы через несколько дней, но не будет подвергаться никакому риску в отношении эффективного сбора согласованной суммы.