Контент обработан
- Затем сварите кондоминиум
- В таблетках
- Что говорит закон
- Первичное обслуживание должника не может быть приостановлено
- Стороннее приложение
- Что касается конфиденциальности
- Покупатель наследует долги
- Дно, чтобы закрыть «дырочки»
Среди вопросов, порождающих споры в кондоминиумах, вопрос о просрочке платежа является наиболее деликатным и трудноразрешимым. Все чаще и чаще один или несколько кондоминиумов не оплачивают соответствующие суммы расходов за использование общих услуг (уборка лестницы, обычное обслуживание лифта, уход за садом кондоминиума и т. Д.), Создавая таким образом дисбаланс с тем, с кем, на напротив, он вносит свой вклад регулярно.
Гражданский кодекс определяет в лице администратора лицо, отвечающее за надзор за счетами кондоминиума, и, даже в случае постоянной задолженности одного или нескольких кондоминиумов, того, кто должен работать, чтобы вернуть кредит . Юридическое обязательство, от которого администратор не может уклониться, под страхом отмены мандата и выплаты компенсации всему кондоминиуму.
Закон устанавливает в течение 6 месяцев (начиная с конца финансового года, к которому относится задолженность) максимальный срок, в течение которого предусматривается обязательное взыскание со стороны администратора, который без разрешения собрания может получить от судьи незамедлительно вступивший в силу судебный запрет против просроченной задолженности. Если последний по-прежнему не платит, суд приступает к аресту активов и их продаже с аукциона.
Но перед тем, как начать судебный процесс, администратор, хотя и не обязан, может отправить нарушившей договор кондоминиума письмо с призывом выплатить долг. В случае отрицательного ответа администратор передает данные нарушившего обязательства стороны кондоминиумов и кредиторов, которые, таким образом, могут действовать, в первую очередь, непосредственно против него.
Однако, если, несмотря на судебный запрет и лишение права выкупа, ситуация не будет разрешена, кредиторы могут связаться с кондоминиумом в целом, и каждый кондоминиум, даже если он своевременно внесет свои платежи, должен внести свой вклад для выплаты долга.
Часто бывает, что кондоминиумы с хорошей репутацией и платежами должны «покрывать» доли просроченной задолженности, выплачивая взносы в зависимости от соответствующих тысячных долей собственности или тысячных долей использования, если это, например, расходы, связанные с лестницей или лифтами.
В таблетках
- Работа администратора - контролировать учетные записи
- Должник может наложить арест на имущество
- Покупатель дома также наследует долги
Что говорит закон
* Искусство. 1129, параграф 9 Гражданского кодекса, гласит: «Если это прямо не разрешено собранием, администратор должен в обязательном порядке взыскать суммы, причитающиеся с обязанных сторон, в течение шести месяцев после окончания финансового года, в который включен причитающийся кредит. Статья 63 с поправками, внесенными в закон 220/2012 о реформе кондоминиумов, гласит: «Для сбора взносов в зависимости от состояния распределения, утвержденного собранием, администратор без необходимости его разрешения может получить Указ о незамедлительном принудительном судебном запрете, несмотря на возражения, требуется для уведомления кредиторов, которые еще не удовлетворены тем, что они запрашивают данные о кондоминиумах, нарушивших свои обязательства. Кредиторы не могут действовать против обязанных кондоминиумов в порядке выплаты, если не после принудительного исполнения других кондоминиумов.В случае задержки выплаты взносов, продолжающейся в течение семестра, администратор может отстранить за просроченный кондоминиум от использования общих услуг при условии раздельного пользования. Тот, кто принимает права кондоминиума, обязан уплатить взносы за текущий и предыдущий год. Тот, кто передает права на объекты недвижимости, несет солидарную ответственность с правопреемником по взносам, накопленным до момента, когда аутентичная копия титула, определяющего передачу права, отправляется администратору ".Тот, кто принимает права кондоминиума, обязан уплатить взносы за текущий и предыдущий год. Тот, кто передает права на объекты недвижимости, несет солидарную ответственность с правопреемником по взносам, накопленным до момента, когда аутентичная копия титула, определяющего передачу права, отправляется администратору ".Тот, кто принимает права кондоминиума, обязан уплатить взносы за текущий и предыдущий год. Тот, кто передает права на объекты недвижимости, несет солидарную ответственность с правопреемником по взносам, накопленным до момента, когда аутентичная копия титула, определяющего передачу права, отправляется администратору ".
Первичное обслуживание должника не может быть приостановлено
Если невыплата взносов длится в течение семестра, администратор имеет право приостановить кондоминиум, имеющий просроченную задолженность, от использования общих услуг, подлежащих раздельному использованию.
Однако это положение Гражданского кодекса противоречит постановлениям нескольких судов, которые, по сути, запрещают администратору "наказывать" нарушителей путем отключения электричества, воды и газа.
Например, суд Брешии считает, что приостановление водоснабжения нарушившего условия кондоминиума представляет собой нарушение конституционных принципов, поскольку это сказывается на здоровье людей.
В том же духе Миланский суд, согласно которому прекращение подачи тепла будет противоречить праву на здоровье, закрепленному в статье 32 Конституции.
Постановлением Председателя Совета Министров от 29 августа 2022-2023 года «Положения о сдерживании просроченной задолженности в интегрированной службе водоснабжения» установлено, что «перерыв в подаче воды неплатежеспособному пользователю должен учитывать множество факторов различного рода, от продуктов питания, санитарии и охраны здоровья и типа пользователя до пользователей защиты ресурсов, вплоть до необходимости покрывать расходы на услуги, чтобы гарантировать экономический и финансовый баланс управления ".
Также уточняется, что «минимальное количество жизненно важной воды, необходимой для удовлетворения основных потребностей в питании, санитарии и охране здоровья, установлено на уровне 50 литров на человека в день», в то время как «для пользователей в документально подтвержденных неблагоприятных экономических условиях это должно быть гарантировано. даже в случае возникновения задолженности ».
Стороннее приложение
В случаях, когда наложение активов кондоминиума, нарушившего свои обязательства, оказывается безуспешным, кондоминиум или, в целом, кредитор может использовать так называемое «наложение третьего лица».
Если, например, кондоминиум, нарушивший свои обязательства, владеет арендуемой недвижимостью, можно удерживать арендную плату до тех пор, пока не будет выплачен долг.
Аналогичным образом кредитор может арестовать текущий счет должника и до одной пятой его заработной платы или пенсии у третьих лиц .
Что касается конфиденциальности
Администратор кондоминиума обязан сообщить названия задолженности кондоминиумам и кредиторам, которые спрашивают его об этом, в то время как он не может раскрывать детали невыполнения обязательств третьим лицам.
Администратор, который публикует конфиденциальные данные неплательщиков на доске объявлений кондоминиума, поэтому совершает нарушение конфиденциальности, за которое он может быть наказан административным штрафом. Собрание может решить предоставить неплательщику больше времени для погашения его долга. Но если этого не происходит, администратор обязан действовать.
Покупатель наследует долги
Статья 63, содержащаяся в Положениях о реализации Гражданского кодекса, среди прочего, предусматривает, что:
• «тот, кто принимает права кондоминиума, солидарно обязан уплатить взносы за текущий и предыдущий год»
• «Тот, кто передает права на единицы недвижимого имущества, остается солидарно связанным с правопреемником в отношении накопленных взносов до момента, когда подлинная копия титула, определяющего передачу права, будет отправлена администратору».
• Если неплательщик решает продать квартиру, покупатель наследует долги, накопленные его предшественником в текущем и предыдущем году.
• Новый владелец может подать в суд на продавца / нарушившую обязательства сторону, чтобы вернуть уплаченные вместо него суммы.
Дно, чтобы закрыть «дырочки»
В некоторых кондоминиумах администратор предлагает собранию создание так называемого «дефолтного кассового фонда», своего рода копилку, в которой можно хранить деньги, необходимые для покрытия любой задолженности.
• В нескольких случаях суды и кассационный суд отмечали, что квалифицированного большинства недостаточно для создания фонда, но требуется единодушное согласие кондоминиумов.
• С другой стороны, в обязанности администратора входит создание «специального денежного фонда» для внеплановых ремонтных работ, затрагивающих общие части здания.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it