Контент обработан
- Rento to buy: что это такое и что дает
- Соответствующие свойства и арендная плата
- Транскрипция договора
- Арендатор, нарушивший обязательства
- Налоги: кто их платит?
- Аренда недвижимости
- Бенефициары и свойства
- Налоговые преимущества
- Приостановление контракта
Чтобы придать импульс рынку недвижимости, учитывая также трудности с доступом к кредитам, законодатель принял два новых инструмента, позволяющих людям, не имеющим немедленной ликвидности, покупать дом: аренда недвижимости и аренда для покупки . Вот полное руководство со всей информацией.
Арендная плата для покупки - это новый тип контракта, в соответствии с которым собственник немедленно передает недвижимость арендатору и будущему покупателю, который вносит арендную плату, и по истечении периода времени, установленного в том же договоре, арендатор может решить, покупать ли недвижимость. , путем вычета части уже уплаченной комиссии из цены. По сути, выкупная арендная плата делится на два этапа: на первом собственник предоставляет право пользования имуществом арендатору, который обязан уплатить согласованную арендную плату лицу, предоставившему право (как за компонент, предназначенный для использования, так и за взимается с покупной цены).
Второй этап, если таковой имеется, предполагает передачу права собственности на имущество от лица, предоставившего право, арендатору. По истечении согласованного срока последний вправе решить, продолжать покупку или нет. Если он решит не приобретать недвижимость, по истечении срока договор утратит силу, и лицо, предоставившее право, будет иметь право вернуть собственность и удержать всю часть гонораров, относящихся к использованию. Арендатор, с другой стороны, будет иметь право на возмещение процентной доли арендной платы, относящейся к продажной цене, как это определено в самом контракте.
Напротив, если он решит воспользоваться правом на покупку, концедент должен будет дать свое согласие на продажу, а арендатор, в свою очередь, должен будет заплатить согласованную цену за вычетом уже уплаченных сборов за компонент, которые будут отнесены к цене. .
В контракте должны быть указаны два разных компонента, составляющих плату, подлежащую уплате: один, предназначенный для оплаты использования (вознаграждение за пользование), и тот, который будет отнесен на цену в случае, если арендатор решит реализовать свое право на покупку. Выкупная арендная плата также может быть предусмотрена для любого типа недвижимости: жилой, коммерческой, производственной, офисной и т. Д.
Транскрипция договора аренды для выкупа важна, поскольку, согласно закону, она гарантирует арендатору особую защиту даже в случае невыполнения обязательств лицом, предоставляющим право. Фактически, при транскрипции достигается двойной эффект: один - возможность принудительного исполнения для третьих сторон в отношении предоставления использования и эффект бронирования, аналогичный тому, который создается транскрипцией предварительного договора в отношении обязательства лица, предоставившего право, владение активом в случае реализации арендатором права покупки.
Что произойдет, если арендатор не будет платить арендную плату? В этом случае лицо, предоставляющее право, может по своему выбору инициировать процедуру принудительного исполнения в отношении активов арендатора (статья 2910 Гражданского кодекса), чтобы получить то, что ему причитается, или потребовать конкретного исполнения или прекращения договора. Как в случае невыполнения арендатором, так и в случае неисполнения права покупки, лицо, предоставляющее право, имеет право на немедленный возврат собственности.
Что касается налогов, подлежащих уплате, Агентство по доходам вмешалось циркулярным письмом No. 4 / E от 19 февраля 2022-2023 г., в котором проводится различие между налоговыми правилами, применимыми к периоду использования имущества, то есть до фактической покупки, от последующего осуществления права покупки арендатором и передачи имущества. . Прежде всего, необходимо различать, является ли лицо, предоставляющее право пользования в связи с будущей продажей, частным лицом или компанией , а также необходимо различать прямые налоги (уплачиваемые владельцем / продавцом) и косвенные налоги (уплачиваемые арендатором / покупателем).
Налоги, связанные с владением недвижимостью, такие как imu и tasi, взимаются с владельца, как и при любой аренде, в то время как расходы на запись договора в реестры недвижимости возлагаются на покупателя, например расходы и налоги, связанные с продажей недвижимости.
Если собственник является частным лицом, он может выбрать долю, полученную в качестве арендной платы, между обычным подоходным налогом с физических лиц вместе с регистрационным налогом в размере 2% (который будет разделен между владельцем и арендатором) или выбрать режим сухого купона.
Если компания продает, доля, уплаченная за пользование активом, обычно освобождается от НДС, если только компания не выбрала налоговый режим. Что касается комиссии, уплачиваемой в качестве первоначального взноса по цене, если сделка облагается НДС, применяются следующие ставки:
- 4% в случае первого дома в случае неэлитных домов (кадастровые категории кроме A / 1, A / 8 и A / 9),
- 10% на вторые дома не класса люкс,
- 22% для объектов, относящихся к кадастровым категориям A / 1, A / 8 и A / 9.
В дополнение к аренде для покупки, еще одним способом покупки недвижимости является лизинг недвижимости, введенный Законом о стабильности No. 208/2021. Цель лизинга - облегчить, особенно для самых маленьких, покупку дома с помощью инструмента финансовой аренды.
Как это работает? Согласно условиям договора финансового лизинга, лизинговая компания (банк или финансовый посредник, уполномоченный Банком Италии на осуществление лизинговой деятельности) принимает на себя обязательство по покупке или даже строительству недвижимости по выбору. и в соответствии с указаниями пользователя, который получает его в пользование в течение фиксированного времени за периодическую плату (плату). По истечении срока действия контракта пользователь имеет право выкупить право собственности на актив, заплатив цену, установленную контрактом.
Аренды жилой недвижимости может использоваться людьми с совокупным доходом которых не превышает € 55 000, при условии , что они свободны от основного места жительства. В лизинг можно приобрести недвижимость любого типа, если она не попадает в кадастровые категории A / 1, A / 8 и A / 9. Это также может быть здание для жилого использования, уже завершенное и объявленное жизнеспособным, здание для жилого использования, которое будет построено на определенной земле, здание для жилого использования, которое строится и будет завершено, или даже жилое здание, которое будет восстановлено.
Закон поощряет заключение договора лизинга . В частности, для владельцев договоров, заключенных с 1 января 2022-2023 года по 31 декабря 2022-2023 года, есть возможность вычесть из налоговой декларации стоимость аренды «первого дома».
В частности, для молодых людей в возрасте до 35 лет на момент подписания контракта и с общим доходом не более 55000 евро налоговые льготы:
- франшиза в размере 19% от суммы лизингового платежа (до 8 тысяч евро в год);
- возможность удержания 19% от цены выкупа (до максимальной суммы 20 тысяч евро).
Для лиц в возрасте 35 лет и старше и с общим доходом не более 55 000 евро налоговые льготы:
- возможность удержания 19% лизинговых платежей (до максимальной суммы 4 тыс. евро в год);
- возможность удержания 19% от цены выкупа (до максимальной суммы 10 тысяч евро).
Для лиц младше 35 и старше 35 регистрационный налог на покупку дома "первого дома" снижен до 1,5%, но регистрационный налог рассчитывается от покупной цены, потому что он не механизм цены-стоимости применим.
Дисциплина первой аренды дома предусматривает, что заказчик может потребовать приостановления действия договора в случае потери работы. Приостановление, в любом случае, не определяет применение каких-либо комиссий или предварительных затрат и происходит без запроса дополнительных гарантий.