Голая собственность: дом в узуфрукте и в ссуду. Ограничения, права и обязанности

Два способа регулировать свободное использование чужой собственности. С ограничениями, правами и обязанностями сторон, участвующих в обоих случаях.

Контент обработан

Законодательство об узуфрукте и ссуде
Что такое узуфрукт и что оно влечет за собой
Что такое кредит и для чего он нужен
Факсимиле узуфрукта и договоров займа

Эти две формулы использования собственности других лиц регулируются ограничениями, которые регулируют отношения между вовлеченными сторонами, устанавливая условия, права и обязанности. Безусловно, узуфрукт является наиболее распространенным. Например, читая объявления о недвижимости, вы наверняка встретите великолепные дома, проданные по выгодным ценам, иногда до 50% ниже рыночной.

Однако во многих случаях эти рекламные объявления содержат условие, которое оправдывает более низкую стоимость: продажа, по сути, касается только владения . Это означает, что собственность занята другими людьми в силу так называемого узуфрукта, реального права пользования, согласно которому субъект, называемый узуфруктуарием, может распоряжаться активом, принадлежащим другому субъекту, в течение ограниченного периода времени. сказать голый хозяин . Чтобы иметь возможность действительно жить в доме, голый владелец, покупающий недвижимость, должен будет дождаться окончания узуфрукта, продолжительность которого ограничена и который в любом случае заканчивается смертью узуфрукта.

Беспроцентный кредит , с другой стороны, как указано в Гражданском кодексе, является договор по которому одна сторона поставляет другой движимой или недвижимой вещи, так что он может быть использован в течение времени , определенного или использования, с обязательством вернуть его вещь получена. Ссуда практически бесплатна , так как любая компенсация представляет собой аренду.

В кондоминиуме

Что касается отношений с кондоминиумом, узуфруктуарий регулярно участвует в собраниях и может также выражать свой голос, но с некоторыми ограничениями, установленными Гражданским кодексом.

В общем, заемщик, с другой стороны, приравнивается к арендатору и, следовательно, может принимать участие в собраниях, ограничиваясь голосованием только по нескольким резолюциям, в частности по тем, которые касаются затрат и методов управления услугами отопления и кондиционирования воздуха. Кроме того, он может вмешиваться без права голоса при принятии решений, касающихся изменения других общих служб.

Законодательство об узуфрукте и ссуде

Оба регулируются Гражданским кодексом: узуфрукт по ст. 981, 978-1020; заем из статей 1803-1814 гг. Во-первых, бывшее искусство. 1158 и 1159 (usucapione) и арт. 1153, пункт 3 (узуфрукт, вытекающий из добросовестного владения движимым имуществом). Что касается второго, в частности, в статье 1810 указывается, что «если срок не был согласован и это не является результатом использования, для которого вещь предназначалась, заемщик должен вернуть ее, как только поклажедатель потребует этого».

Что такое узуфрукт и что оно влечет за собой

Как предусмотрено в статье 978 Гражданского кодекса, узуфрукт может быть учрежден тремя различными способами: законом, посредством соглашения между сторонами и посредством usucapione.
Первый случай по закону связан с юридическим узуфруктом в пользу родителей на имущество детей, достижимым при условии, что полученные от узуфрукта плоды предназначены для содержания семьи, образования и воспитания детей.
Узуфрукт также может быть установлен посредством соглашения между сторонами, например, контрактом или завещанием.
Наконец, можно установить узуфрукт посредством usucapione, то есть на основании продолжающегося и непрерывного владения активом на срок, определенный законом, который в случае недвижимости равен двадцати годам.
Закон также определяет, что узуфрукт, установленный в пользу юридического лица, не может длиться более тридцати лет и что право может быть прекращено в результате неиспользования, которое длится в течение двадцати лет, или в связи с гибелью вещи в из которых он состоит.
Право узуфрукта может быть предоставлено на определенный период времени или на весь его срок, если это условие не запрещено конституцией. Фактически стороны могут запретить передачу права узуфрукта, предусмотрев акт, который должен быть записан, чтобы быть действительным. В любом случае о переуступке необходимо уведомить владельца, и до тех пор узуфруктуарий остается солидарно с правопреемником перед владельцем. Закон, с другой стороны, не позволяет узуфрукту временно передавать свое право голому владельцу, поскольку в случае союза между узуфруктом и имуществом у одного и того же лица сам узуфрукт будет аннулирован.
Гражданский кодекс предусматривает, что узуфруктуарий имеет право пользоваться собственностью и извлекать из нее выгоду (например, путем сбора арендной платы за арендованное имущество), если он уважает экономическое предназначение.

Статья 67 Правил реализации, в частности, предусматривает, что «узуфруктуарий этажа или части этажа здания пользуется правом голоса в делах, затрагивающих обычное управление и простое пользование вещами и услугами. общий. В других решениях право голоса принадлежит владельцам, за исключением случаев, когда узуфруктуарий намеревается воспользоваться правом, указанным в статье 1006 Кодекса (отказ собственника от ремонта), или в случае работ или работ в соответствии с Статьи 985 (дополнения) и 986 (дополнения) Кодекса.
В этих случаях о созыве необходимо сообщить как узуфруктуарию, так и голому владельцу ».
Узуфруктуарий может принять участие в голосовании по назначению нового администратора, а в случае реконструкции фасада или установки лифта потребуется присутствие голого хозяина.
Кодекс определяет, что голый собственник и узуфруктуарий несут солидарную ответственность за уплату причитающихся взносов в кондоминиум.

Как правило, узуфруктуарий несет ответственность за расходы кондоминиума, связанные с хранением, управлением и обычным обслуживанием собственности, а также расходы на внеплановый ремонт, который возник в результате невыполнения обязательств по обычному содержанию.
Все другие чрезвычайные расходы, с другой стороны, несет собственник: ремонт, необходимый для обеспечения устойчивости основных стен и свода, замена балок, ремонт, полностью или в значительной части, крыш, полов, лестниц, насыпей, акведуки, подпорные или окружающие стены.
Закон предусматривает, что в период узуфрукта узуфруктуарий выплачивает владельцу проценты на суммы, потраченные на внеплановый ремонт.
Однако может случиться так, что голый владелец откажется провести ремонт или откладывает его выполнение: тогда узуфруктуарий может провести вмешательство за свой счет, а затем запросить возмещение (без процентов) в конце узуфрукта. Узуфруктуарий несет ответственность за налоги, подлежащие уплате теми, кто имеет реальные права на недвижимость (imu, такси и тарифы).

Узуфрукт и право пользования и проживания

В случае, если владелец собственности не в состоянии позаботиться о ней, он может предоставить право использовать собственность третьей стороне, определяемой как пользователь. По сравнению с узуфруктом, право использования имеет ограничения в отношении плодов, производимых активом, которые могут быть использованы в зависимости от социального положения пользователя исключительно для удовлетворения его потребностей и потребностей его семьи. Это означает, например, что пользователь не может сдавать недвижимость в аренду и получать ее.
Подобно узуфрукту, но с еще более узким кругом действий, это право проживания, то есть право пользоваться чужой собственностью в течение ограниченного периода времени. Человек, пользующийся жильем, может пользоваться им в пределах своих потребностей и потребностей его семьи. Также в этом случае исключается возможность сдачи в аренду собственности и получения прибыли, так же как не разрешается передавать дом в пользование другим членам семьи.
Право пользования и право проживания могут возникать из соглашений между сторонами, из завещания, из закона или, что касается, в частности, права проживания, из решения судебного органа. Наиболее частым случаем является случай разведенной пары, когда судья назначает семейный дом, даже если он принадлежит мужу, жене, которой были доверены дети. В этом отношении полезно помнить, что статья 540 Гражданского кодекса, среди прочего, предусматривает, что "супруг (…) имеет право проживать в доме, используемом в качестве семейного жилья, и использовать его на мебели, которая его сопровождает, если принадлежат умершему или муниципалитетам. Эти права влияют на имеющуюся долю и, если этого недостаточно, на оставшуюся часть резерва супруга и, возможно, на долю, предназначенную для детей ".
Наконец, как право пользования, так и право проживания могут проистекать из usucapione, в то время как те же правила применяются к управлению расходами и уплате налогов.

Что такое кредит и для чего он нужен

Закон предусматривает, что заемщик, то есть лицо, которое использует собственность других лиц, обязан охранять и сохранять собственность с усердием «хорошего отца семейства» и может использовать ее в целях, определенных договором или характером вещи. .
В случае повреждения, даже если он вызван случайным событием, которое может быть устранено заранее, заемщик несет ответственность, в то время как он не несет ответственности за ухудшение из-за нормального использования.
Закон запрещает заемщику передавать собственность в пользование третьему лицу без согласия кредитора, то есть владельца собственности. Если заемщик не соблюдает эти условия, кредитор имеет право потребовать немедленного возврата имущества и, в некоторых случаях, компенсации за ущерб.
Если в ссуде предусмотрен крайний срок, который необходимо соблюдать, в случае «срочной и непредвиденной необходимости» кредитор может потребовать немедленного возврата актива. И даже если в договоре не предусмотрен срок, заемщик обязан вернуть недвижимость, как только заемщик этого потребует.
В любом случае срок кредитного договора истекает со смертью заемщика.

Что касается разделения расходов, обычные расходы несет заемщик (который получает выгоду от собственности), а поклажедатель (собственник) оплачивает чрезвычайные. Если последнее является срочным и необходимым, заемщик может авансировать сумму, а затем попросить владельца собственности о соответствующей компенсации. Наконец, в случае, если заемщик не в курсе уплаты общих расходов, кондоминиум может потребовать напрямую от собственника для получения неоплаченных сумм. Последний, в свою очередь, может подать иск против заемщика, чтобы получить как возмещение, так и возврат собственности.