Контент обработан
- Аренда: два типа расходов
- В случае аренды, кто платит плату за кондоминиум?
- Срочные и чрезвычайные расходы
- Корректировка арендной платы после работ: не до истечения срока договора
- Налог на отходы и административный сбор
Когда собственник (арендодатель) жилья сдает свое имущество в аренду, он заключает договор с арендатором (съемщиком). Именно природа этого соглашения регулирует разделение затрат. В договорах бесплатной аренды арендодатель и арендатор могут договориться друг с другом и решить, например, что обычные и чрезвычайные расходы должны нести арендатор или наоборот. С другой стороны, договоры с согласованной арендной платой предусматривают жесткую систему распределения, при которой обычные расходы несет арендатор, а чрезвычайные расходы несет арендодатель.
Таким образом, проблема возникает в договорах о бесплатной аренде, которые не содержат оговорок, тогда как в договорах с согласованной арендной платой стороны ссылаются на правила, содержащиеся в таблицах, прилагаемых к постановлениям министров от 30 декабря 2002 г. и 16 января 2022-2023 г., которые определяют распределение расходов. относящиеся как к внутренним частям квартиры, так и к общим.
Статья 1575 Гражданского кодекса устанавливает, что домовладелец обязан передать арендатору «арендованную вещь в хорошем состоянии и содержать ее в таком состоянии, чтобы служить согласованному использованию и гарантировать ее беспрепятственное пользование во время аренды». В следующей статье, 1576, говорится более подробно, что «домовладелец должен провести в течение срока аренды все необходимые ремонтные работы, за исключением мелкого технического обслуживания, ответственность за которое несет арендатор».
Короче говоря, по вопросу о разделении затрат на арендуемую недвижимость на повестке дня стоят споры, так как объективно сложно оценить, когда расходы относятся к числу необходимых или, проще говоря, должны считаться «небольшими». .
Что касается аренды, то эталонным стандартом является закон о справедливой арендной плате No. 392 от 27 июля 1978 г., частично отменен законом 431/1998. Однако в Гражданском кодексе договоры аренды (в том числе для жилых помещений) регулируются статьями между 1571 и 1614 годами.
Что касается разделения расходов между арендатором и владельцем, в договоре о бесплатной аренде стороны могут договориться по своему усмотрению, и это соглашение имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса. Напротив, в согласованных договорах аренды, как для внутренних частей здания, так и для кондоминиумов, применяются критерии подразделения, содержащиеся в таблице приложения G к постановлению министерства от 30 декабря 2002 года. Для контрактов, реализованных в территориальных соглашениях, Между ассоциациями собственников и союзами арендаторов необходимо руководствоваться таблицей, прилагаемой к постановлению министерства от 16 января 2022-2023 года.
Аренда: два типа расходов
Существенные расходы, позволяющие арендатору пользоваться недвижимостью без ограничений, считаются «необходимыми». Например, обслуживание электросистемы, отопления и несущих конструкций. С другой стороны, мелкий ремонт определяется статьей 1609 Гражданского кодекса: «это ремонт, вызванный износом, вызванным использованием, а не возрастом или случайностью». Гражданский кодекс (статья 1590) также устанавливает, что после расторжения договора аренды арендатор «должен вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он получил его, в соответствии с описанием, сделанным сторонами, за исключением случаев ухудшения или потребление, возникшее в результате использования вещи в соответствии с договором ". И снова «при отсутствии описания предполагается, что арендатор получил вещь в хорошем состоянии».Наконец, в законе указывается, что арендатор «не несет ответственности за смерть или порчу имущества по возрасту».
В случае аренды, кто платит плату за кондоминиум?
В договоре бесплатной аренды стороны также могут договориться об оплате расходов кондоминиума и решить, как разделить расходы. При отсутствии соглашений между двумя сторонами, обычные расходы относятся на арендатора, а чрезвычайные расходы - на арендодателя.
Чрезвычайные расходы владельца арендованного дома включают реконструкцию крыши, покраску фасада, замену систем и, в конечном итоге, все расходы, связанные с капитальным ремонтом. Расходы на уборку лестницы, обычное обслуживание лифта, потребление воды и электричества в местах общего пользования и другие мероприятия обычного характера, таким образом, остаются ответственностью арендатора.
Таблицы, прилагаемые к постановлениям министров от 30 декабря 2002 г. и 16 января 2022-2023 г., содержат некоторые конкретные критерии распределения. Например, расходы на услуги консьержа (включая гонорар носильщика) составляют 90% от арендатора и 10% от арендатора.
Следует отметить, что, если арендатор не оплачивает свою долю общих расходов, администратор должен напрямую связаться с владельцем жилья, который после уплаты долга кондоминиумом сможет требовать возврата от арендатора, нарушившего обязательства, и, в самых серьезных случаях расторгнуть договор аренды за неисполнение обязательств.
Правильная стратегия, которую домовладелец может применить для поддержания мирных отношений с арендатором, - это четко установить все априори, а также придерживаться существующих правил. И наоборот, конечно.
Если арендованной квартире требуется внеочередной и срочный ремонт, стоимость которого берет на себя владелец, арендатор может произвести оплату и впоследствии потребовать возмещения.
Однако в статье 1577 Гражданского кодекса указано, что в этих случаях арендатор должен уведомлять собственника об этих расходах «одновременно».
Фактически может случиться так, что неинформированный арендодатель докажет, что он потратил бы меньше, обратившись к другому специалисту, и, следовательно, вернет арендатору сумму, меньшую, чем фактически потраченная сумма.
Может случиться так, что после экстренного вмешательства в квартиру (например, ремонт паркета) или общих частей дома (например, установка нового лифта) собственник захочет повысить арендную плату. Но арендодатель может изменить экономические условия договора только при естественном истечении срока действия договора с согласия арендатора. Интеграция была фактически предусмотрена статьей 23 закона 392/78 в случае «важных и срочных необходимых работ или, в любом случае, работ по чрезвычайному обслуживанию значительного объекта», но это положение было отменено законом 431/98, который, Статья 13 предусматривает недействительность «любого соглашения, направленного на определение суммы арендной платы выше, чем размер арендной платы по письменному и зарегистрированному контракту».
Если стороны не договорились об ином, налог на отходы (тариф) взимается с арендатора.
Однако, если договор аренды составляет менее 6 месяцев, платит владелец жилья, который по-прежнему может взимать долю, причитающуюся арендатору (путем включения соответствующего пункта в договор аренды).
В случае просрочки, в отличие от расходов кондоминиума, арендатор несет ответственность перед муниципальной администрацией, которая собирает налог. С другой стороны, что касается вознаграждения администратора, расходы несет владелец собственности, так как это лицо, которое участвует в собрании и голосует за решение, которое возлагает задачу на профессионала.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it