Многие итальянцы, покупая дом, предпочитают использовать новую формулу, предусмотренную декретом Sblocca Italia , так называемую ренту на покупку. Альтернативная возможность покупки к традиционным формам, аренда на покупку включает условие контракта , с которым обе стороны, продавец / владелец и покупатель / арендатор , согласна , что первым дает второе немедленное удовольствие от собственности, отложив переход права собственности на актив . Этот договор характеризуется немедленной уступкой в пользовании недвижимостью для выплаты арендной платы, права арендатора на покупку собственности и распределения доли арендной платы в качестве компенсации за передачу.
Однако следует подчеркнуть, что нет никаких обязательств по заключению договора купли-продажи, это скорее возможность . Более того, те, кто намеревается использовать арендную плату с выкупом, должны помнить, что арендная плата выше, чем обычная арендная плата , поскольку одна часть составляет арендную плату, а другая вносит залог в окончательную цену собственности.
Что касается налогов, подлежащих уплате, Агентство по доходам вмешалось циркулярным письмом No. 4 / E от 19 февраля 2022-2023 г., в котором проводится различие между налоговыми правилами, применимыми к периоду использования имущества, то есть до фактической покупки, от последующего осуществления права покупки арендатором и передачи имущества. . Прежде всего, необходимо различать, является ли лицо, предоставляющее право пользования в связи с будущей продажей, частным лицом или компанией , а также необходимо различать прямые налоги (уплачиваемые владельцем / продавцом) и косвенные налоги (уплачиваемые арендатором / покупателем).
Налоги, связанные с владением недвижимостью, такие как IMU и tasi, несет владелец , как и при любой аренде, в то время как расходы по записи контракта в реестры недвижимости несет покупатель, например расходы и налоги, связанные с продажей недвижимости.
Если собственник является частным лицом , он может выбрать долю, полученную в качестве арендной платы, между обычным подоходным налогом с населения вместе с регистрационным налогом в размере 2% (который распределяется между владельцем и арендатором) или выбрать режим сухого купона .
Что касается части арендной платы, направленной на покупку, в случае продажи неосновного дома, которая происходит в течение пяти лет , собственник должен будет заплатить налоги с любого прироста капитала, как при обычной продаже . Регистрационный налог, оплачиваемый покупателем, составляет 2% в случае использования дома в качестве первого дома и 9% в других случаях. Ипотечный и кадастровый налоги установлены в размере 50 евро каждый.
Если компания продает, доля, уплаченная за пользование активом, обычно освобождается от НДС , если только компания не выбрала налоговый режим. Что касается комиссии, уплачиваемой в качестве первоначального взноса по цене, если сделка облагается НДС, применяются следующие ставки:
- 4% в случае первого дома в случае неэлитных домов (кадастровые категории кроме A / 1, A / 8 и A / 9),
- 10% на вторые дома не класса люкс,
- 22% для объектов, относящихся к кадастровым категориям A / 1, A / 8 и A / 9.
Что касается регистрационного налога , в этом случае также должно проводиться различие между контрактами, которые освобождены или не облагаются НДС : в первом случае ставка регистрационного налога составляет 2%, в то время как в случае налогообложения НДС, регистрационный налог имеет фиксированную сумму в 67 евро, если договор оговаривается частным соглашением, 200 евро, если он заключен по заверенному частному соглашению или составлен в публичной форме.
Во время продажи собственности, если передача облагается НДС, он будет рассчитан на основе продажной цены, из которой вычитаются акции, уже оплаченные в качестве аванса. С другой стороны, регистрационный налог составляет 200 евро, а также ипотечный и кадастровый налоги по 200 евро каждый. С другой стороны, для недвижимости, освобожденной от НДС, взимается регистрационный налог в размере 2% или 9%, минимум 1000 евро , в то время как ипотечный и кадастровый сборы установлены в размере 50 евро каждый.
Поскольку нет обязательства осуществлять продажу, также может случиться, что продажа не будет проведена . Если арендатор отказывается от передачи, он теряет все акции, уплаченные в качестве первоначального взноса, или может вернуть их часть, в зависимости от условий контракта, и собственник имеет право вернуть собственность. Если, с другой стороны, владелец не выполняет свои обязательства, арендатор имеет право, по крайней мере, на возврат части платы, взимаемой по цене, плюс законные проценты. Обратите внимание, что договор расторгается в случае неуплаты , даже если не подряд, минимального количества сборов, равного одной двадцатой от общей суммы. Однако стороны могут установить другой минимальный порог.