Регулирование кондоминиума (или сборки) является актом , посредством которого каждый кондоминиум диктует правила его эксплуатации. В частности, этот документ устанавливает положения, касающиеся задач администрации, использования общих вещей, распределения расходов и прав и обязанностей каждого кондоминиума на общие части. Таким образом, этот тип регулирования очень похож на договор , но отличается, прежде всего, тем, что, хотя договор требует подписи всех сторон, последнее может быть одобрено даже только большинством участников вмешивающихся лиц при условии что у них как минимум половина тысячных здания.
Однако может существовать и второй тип регулирования, влияющий на жизнь здания и его жителей , а именно договорный . На практике это акт, который составляется , когда кондоминиум еще не существует, и по этой причине он также упоминается как «внешнее» регулирование или, точнее, регулирование «внешнего происхождения».. Это акт, с помощью которого застройщик или единственный владелец всего здания, прежде чем начать продажу отдельных единиц недвижимости, диктует правила эксплуатации здания. Например, для определения и перечисления общих частей, разбивки расходов, таблиц тысячных значений, по которым должна проводиться эта разбивка, и других положений, касающихся срока службы конструкции кондоминиума.
Основная характеристика состоит в том, что это постановление , хотя и принимается не во время собрания, а в отдельные моменты времени между ними, всегда достигает единодушия. Следовательно, он может содержать более значимые и более строгие ограничения, чем то, которое одобрено большинством , из сборочного происхождения.
Однако, как и договорное регулирование, постановление о собрании, одобренное единогласно, может изменить ситуацию и вмешаться в регулирование даже деликатных секторов: подумайте о запрете сдачи квартиры в аренду для коммерческой деятельности или о запрете вывешивания одежды вне помещения. окно. Хотя в целом правила сборки предназначены для управления только общими частями, а не жилищными единицами , которые являются частью индивидуальной собственности, самоограничение, одобренное всеми владельцами различных квартир, составляющих здание, может узаконить невозможные в противном случае ограничения. быть наложенным ex post.
В этой статье давайте рассмотрим регламент собрания акционеров, а в дальнейшем обсудим договорный.
Регулирование должно быть создано в кондоминиуме, когда количество кондоминиумов (исключительной собственности) превышает десять , в соответствии с положениями пункта 1 статьи 1138 Гражданского кодекса. Таким образом, делается ссылка на субъективный элемент собственников, а не на объективный элемент фракций, на которые делится кондоминиум, исходя из принципа, согласно которому необходимость в правилах связана с количеством людей, которым предстоит управлять. Ниже этого числа можно подготовить регламент, но это не обязательно.
Органом, уполномоченным формулировать положение, является собрание кондоминиумов (без ущерба для возможности, признанной главой каждого кондоминиума, проявлять инициативу).
Большинство необходимо для сборки на первый вызов является большинство присутствующих , которые представляют собой по крайней мере , половину стоимости здания: лучше утвердить его с этим большинством, потому что в случае одобрения на второй вызов с меньшим большинства это может быть «оспариваемой» от несогласных участников и отсутствовал в разрешении в течение тридцати дней.
После утверждения правила собрания акционеров являются внутренним законодательством кондоминиума, поэтому любой, кто в них вступает, автоматически подчиняется им только потому, что они стали кондоминиумом: имея чисто «управленческое» содержание в рамках вопросов, предопределенных законом, правила собрания акционеров связывают всех участников " текущие », включая несогласных, воздержавшихся и отсутствующих, а также« будущих »участников, то есть тех, кто будет частью кондоминиума (наследники и правопреемники).
Содержание закона о кондоминиуме, одобренного большинством, ограничено в рамках ст. 1138 Гражданского кодекса. В частности, последний абзац закона запрещает регулирование ограничивать права кондоминиумов , включая права на исключительную собственность и защиту домашних животных. Регламент собрания акционеров не может запрещать владение или владение домашними животными , поскольку этот сектор подлежит договорному регулированию с единодушного согласия кондоминиумов, поскольку он относится к правам на исключительную собственность.
Что касается критериев, которым необходимо следовать для правильного толкования положений о собраниях акционеров, они зависят от правовой природы самих положений. Наиболее важные вопросы, которые возникли в юридическом контексте, в связи с толкованием правил, в основном касаются прочтения статей, ограничивающих права пользования и распоряжения исключительной собственностью отдельных кондоминиумов, вопросы, которые, однако, оставлены на усмотрение договорные и несоблюдение правил.
Наконец, что касается содержания, правила собрания акционеров могут содержать только правила, регулирующие использование и способы пользования общими вещами / услугами / объектами; Регламент сборки также должен содержать правила распределения расходов в соответствии с правами и обязанностями каждого кондоминиума; в правилах монтажа должны быть указаны правила защиты внутреннего убранства здания ; наконец, регламент собрания акционеров должен содержать правила, касающиеся «администрирования» : в эту категорию входят статьи, касающиеся фигуры директора , времени и места созыва и способов общения,функционирование собрания с системой голосования , представительство в собрании, полномочия последнего, назначение председателя и секретаря, создание дополнительных административных и контрольных органов, составление и ведение протоколов, ведение общих частей, страхование зданий, найм и трудовые договоры для сотрудников, обучение и составление бюджета и окончательного баланса, ведение записей, необходимых для административного и бухгалтерского управления, создание любых фондов, время сбора взносов, время растений и так далее.
Положение о собрании акционеров может быть изменено, дополнено или частично отменено самим собранием акционеров, при этом для его утверждения требуется большинство голосов.