Контент обработан
- Покупка дома, три фазы
- Покупка дома: момент выбора
- Элементы, изменяющие оценку дома
- Покупка дома: покупка и продажа
- Спросите документацию
- Кто владелец недвижимости?
- Покупка дома: этапы перехода права собственности
- 3 Дело
- Если дефекты обнаружены после покупки?
- Агент по недвижимости
- Налог на продажу дома
- Какие отчисления на ремонт
Покупка дома - одно из важнейших решений, которое возникает в нашей жизни: вот почему так важно быть готовым, даже если вы полагаетесь на профессионалов своего дела. Помимо стоимости недвижимости, необходимо предусмотреть дополнительные расходы, которые влияют примерно на 10% от общей суммы и включают налоги, процент для агентства и гонорар нотариуса. К этому добавляются переезд, возможный ремонт и мебель. Не забывая о кондоминиуме и расходах на содержание.
Покупка дома, три фазы
- Момент выбора
Есть несколько факторов, которые влияют, от характеристик собственности до желаемых квадратных метров. Выявленная территория также имеет большое значение как для рыночных цен, так и для личных и семейных организаций. - Этапы продажи Мы
начинаем со сбора документации, чтобы прийти к передаче права собственности, которая завершается оформлением акта. Акт, в котором помимо продавца и покупателя всегда участвует нотариус и очень часто агентство недвижимости, которое позаботилось о переговорах. Со всеми связанными с этим расходами. - Налог: налоги, подлежащие уплате.
Налогами являются налоги реестра, земельного кадастра и ипотеки, которые различаются в зависимости от того, является ли это первым домом и является ли продавец частным лицом или компанией.
Покупка дома: момент выбора
Неважно, предлагает ли дом агентство или частный продавец: всегда желательно четко указать основные характеристики и понять, удовлетворяет ли им идентифицированная недвижимость. Начиная с цены (соответствует ли она рыночной или нет) и конкретных требований
Чтобы сделать выбор, зная факты, лучше увидеть несколько домов, провести сравнения, задать правильные вопросы, а затем, если интерес остается высоким, не терять время и делать предложение.
Побывав на месте, даже удаленно,
лично, если это возможно, или воспользовавшись виртуальными турами, которые некоторые агентства предлагают после пандемии, вызванной Covid-19, можно оценить целый ряд важных переменных. Вот они подробно.
Условия. Вот где опытный глаз может иметь значение. В каком состоянии фасад? Соответствуют ли системы стандартам? Нужен ли ремонт лестницы, лифта? Есть подвал? Это доступно? А отопление? Если дом не в идеальном состоянии, могут возникнуть непредвиденные расходы на обслуживание.
Освещение и шум. Посещая его в разное время, вы поймете, как меняется свет в течение дня и есть ли мешающие шумы.
Положение. Как далеко новый дом от рабочего места? Если у вас есть дети, как далеко до школы? Есть ли удобный общественный транспорт, чтобы добраться до основных пунктов назначения или добраться до автомагистралей? А где находится больница? Если район многолюдный: насколько сложно припарковаться или есть место для парковки?
Рынок
Стоимость дома определяется его характеристиками и ценами в районе. Поэтому необходимо понимать, каковы средние значения, то есть стоимость квадратного метра. Каналом для идентификации этих данных является Обсерватория недвижимого имущества Налогового агентства (www.agenziaentrate.gov.it). Еще один надежный сайт - это сайт Borsino immobiliare (www.borsinoimmobiliare.it). Объявления о недвижимости также полезны, учитывая, что по сравнению с запрошенной суммой цена часто может быть снижена на 8,7% для новостроек и 14,3% для тех, которые подлежат восстановлению (источник: Nomisma).
Отправная точка: коммерческий район.
Помимо престижной недвижимости, расположенной в определенных районах некоторых городов или на туристических курортах, стоимость дома мы начинаем с расчета квадратных метров. Под так называемой «коммерческой поверхностью» понимается чистая поверхность квартиры, 100% поверхности периметра и внутренних стен, 50% поверхности стен, общей с другими квартирами. К ним добавляются другие поверхности (балконы, сады, веранды, подвалы) с различными пропорциями, как указано в таблице.
Что может вызвать рост или падение цены? На свободном рынке нет абсолютно объективных данных, действительным является соглашение между сторонами, но некоторые элементы, безусловно, являются показательными.
Факторы, снижающие цену:
- Отсутствие балконов - 5%
- Цокольный этаж - 30%
- Первый этаж - 20%
- Первый этаж с садом - 15%
- 2 этаж без лифта - 5%
- Начиная с третьего этажа без лифта - 10% за каждый этаж
Факторы, повышающие цену:
- Мансардный этаж + 20%
- Дом с несколькими санузлами + 5%
- Автономное отопление + 5%
- Консьерж + 5%
Покупка дома: покупка и продажа
Договор, целью которого является передача права собственности на дом от одного лица к другому посредством уплаты цены, санкционируется Гражданским кодексом (статья 1470). Чтобы добраться до этого момента, обычно есть ряд шагов, которые защищают покупателя.
Прежде чем перейти к передаче права собственности, которая завершается оформлением акта, необходимо проверить правильность владения недвижимостью, как с точки зрения городского планирования, так и на предмет наличия каких-либо закладных. Фактически, покупатель вправе требовать, чтобы он развеял любые сомнения относительно дома, который он собирается купить, задав все соответствующие вопросы продавцу напрямую или через агентство. И это до подписания какого-либо документа, потому что потом уже тяжело вернуться.
Дом должен соответствовать требованиям с городской и кадастровой точки зрения, то есть соответствовать плану этажа, внесенному в земельный кадастр. Строили ли он регулярно? Если он не новый и был продан и куплен несколько раз через документ, скорее всего, он в порядке. Если он новый или в любом случае построен несколько лет назад, владелец дома должен предъявить разрешение на строительство и сертификат жизнеспособности, который также подтверждает наличие гигиенических и санитарных требований. В любом случае нотариус проведет и засвидетельствует все эти проверки перед оформлением сделки.
Если дом только что построен, строитель обязан предоставить всю документацию, подтверждающую его правильность (разрешение на строительство и проект, утвержденный муниципалитетом). Это важно, потому что иногда помещения на верхнем или на первом этаже могут фигурировать в проекте как склады или чердаки. Недобросовестные продавцы могли представить их как настоящие квартиры, но на акте они регистрировались бы как чердак или склад. Что это значит? Такое преобразование использования не всегда возможно, кроме как после специальных вмешательств (которые требуют затрат и времени).
Если объект находится в стадии строительства, есть два средства защиты. Во время предварительной необходимо попросить продавца выдать поручительство (банковское или страховое), чтобы гарантировать суммы, которые были доставлены или еще должны быть доставлены до заключения сделки. Строитель или продавец недвижимости также обязан (Законодательный декрет 122/2005) выдать покупателю страховой полис, который гарантирует ему в случае любого повреждения здания и дефектов конструкции.
Часто, когда трудно найти документацию по старым зданиям, в акте пишут слова «до 1967» или «до 1967 года». Это возможно, потому что до этой даты не было необходимости подавать заявление на получение разрешения на строительство, если здание было построено за пределами города. Затем, прямо с 1 сентября того же года, после вступления в силу закона Понте, разрешение на строительство стало обязательным для всех объектов недвижимости. Чтобы использовать это решение, должны быть выполнены два требования: дом должен располагаться в здании, которое действительно находится за пределами города того времени (что обычно соответствует текущему историческому центру города), и что он находится в некотором очевидно построенный в период до 1967 года.
Желательно сразу проверить, является ли продавец фактическим владельцем и что дом не обременен ипотекой или другими вредными формальностями, такими как пожертвование, которые усложнили бы продажу. Другое дело, если это ипотека, зарегистрированная в банке, предоставившем ссуду: на самом деле, достаточно потребовать погашения ипотеки за счет продавца к дате заключения сделки. • С этой целью Налоговое агентство предоставляет инструменты для определения статуса собственности на прилавках различных провинциальных офисов или даже в Интернете.
Покупка дома: этапы перехода права собственности
Есть три шага, которые ведут к покупке недвижимости: предложение о покупке, предварительное и акт.
В основном он используется для блокировки согласованной цены. Он используется только для продаж, осуществляемых через агентство недвижимости, настолько, что посредник не только приобретает форму, но и обязан подписать ее вместе с покупателем. В переговорах между людьми напрямую используется компромисс.
Агентство должно подать форму в Торговую палату. Этот документ носит односторонний характер, т.е. является обязательным только для покупателя. С другой стороны, продавец может принять или отклонить предложение в течение установленного срока, который обычно составляет 15 дней. Помимо срока годности, должны быть указаны кадастровые данные и должно быть указано, что покупка должна пониматься как единовременная сумма, т.е. она также включает долю, приходящуюся на общие части. Он должен показывать, сдана квартира или свободна, и обеспечивать обязательство со стороны продавца проверить городскую и кадастровую правильность. За предложением следует гарантийный депозит в деньгах: если продавец принимает предложение, это подтверждающий депозит, который будет вычтен из продажной цены. Если у покупателя возникнут сомнения после принятия продавцом,депозит не будет возвращен, и покупатель должен будет оплатить брокерское вознаграждение агенту поровну.
Также называемый просто предварительным, обещанием продажи или компромисса, это договор, в котором продавец и покупатель обязуются заключить договор купли-продажи. Это не обязательное действие, но его можно использовать, когда немедленная продажа невозможна: это способ связать тех, кто покупает, и тех, кто продает. Он также дополняет предложение о покупке, которое становится более подробным и полным.
Нотариально оформление компромисса не требуется. Но, не делая этого, мы получаем только частный акт. Чтобы стать публичным актом и, следовательно, иметь юридическую силу, он должен быть подписан нотариусом (и расшифрован в Территориальном агентстве). На этом этапе сам закон будет предотвращать продажу собственности кому-либо, регистрацию ипотеки или установление пассивных сервитутов или любых других наносящих ущерб действий. Регистрация в Агентстве по доходам всегда обязательна: в течение 20 дней, если оговорена без нотариуса; в течение 30 дней, если электронную регистрацию составленного им документа обеспечивает нотариус. Для того, чтобы он был действительным, документ должен содержать согласие сторон,точное определение продаваемого дома и его цены.
За регистрацию всегда нужно платить:
- регистрационный сбор: 200 евро
- гербовая марка: одна по 16 евро на каждые 4 страницы или в любом случае каждые 100 строк. К каждому экземпляру (минимум два) прикрепляются штампы о доходах. Они всегда должны быть приобретены до подписания акта, потому что они должны иметь ту же дату или быть ранее. В противном случае компрометация не может быть зарегистрирована.
Если суммы были внесены в качестве залога или первоначального взноса, необходимо уплатить пропорциональный регистрационный налог в размере:
- 0,50% в случае подтверждения депозита (налоговый код 109T).
- 3% в случае первоначального взноса от продажной цены (код налога 109T).
Затем этот налог будет возмещен в документе. Фактически, это считается первоначальным взносом суммы, причитающейся для последующей регистрации окончательного акта. Если, с другой стороны, договор не оговорен, он не будет возвращен, за исключением случаев, когда это не оговорено по причинам, не зависящим от сторон. Если покупка облагается НДС (если вы покупаете дом напрямую у строительной компании), необходимо внести первоначальный взнос. платите только фиксированный налог в размере 200 евро.
Если вам нужно приложить другие документы, такие как энергетический сертификат, план этажа, спецификации, вам придется заплатить дополнительные марки доходов (всегда от 16 евро) в зависимости от характера документа и его формата. Оплата должна быть произведена через форму F23 для доставки в банк или на почту. Причина выбора - RP, то есть регистрация государственных и частных документов. Наконец, вам необходимо заполнить форму 69, которая представляет собой запрос на регистрацию. Эту модель можно скачать с веб-сайта Revenue Agency, но обычно ее предоставляет представитель агентства.
С нотариусом расходы увеличиваются. На самом деле нужно добавить следующее:
- гонорар профессионала
- гербовый сбор 155 евро
- ипотечный налог 200 евро
- Комиссия по ипотеке 35 евро.
Кроме того, подписание компромисса также определяет право любого брокера по недвижимости получить (после заключения сделки) комиссию.
Это окончательный договор, составленный, проверенный и нотариально заверенный. Также называется заключительным актом продажи, он должен сопровождаться определенными документами и содержать точную информацию:
- личность всех сторон (продавца, покупателя и возможного посредника). Также должны явиться нотариус и любое другое лицо, участвующее в процедуре покупки;
- энергетические классификации (включая Ape, сертификат энергоэффективности) и сертификаты
домашних систем, подтверждающие их правильность и соответствие тому, что было заявлено ранее; - кадастровые данные, планы этажей и вся необходимая информация о рассматриваемой собственности;
- документ, составленный администратором кондоминиума, подтверждающий регулярную оплату продавцом расходов кондоминиума (подлежит корректировке);
- все, что касается денег в обращении (проценты, причитающиеся брокерам, нотариальные расходы и т. д.), приложив - при необходимости - запрос и одобрение ипотеки;
- удобство использования недвижимости, отсутствие ипотеки, ограничений или дефектов любого характера.
Он не простой редактор: перед законом он выступает гарантом сделки. Он также должен будет внести суммы, уплаченные покупателем (закон 124/2021), на специальный текущий счет и хранить их до тех пор, пока он не станет фактическим владельцем. Нотариальные сборы всегда оплачиваются покупателем и часто становятся частью переговоров между сторонами. Документы обременены различными статьями расходов, некоторые из которых фиксированы, например, гербовые сборы, установленные законом, другие переменные, такие как процентные показатели, параметризованные на основе стоимости имущества или степени родства между дарителем и одаряемым, в дополнение к реестру и к секретарским расходам. Что касается гонорара профессионала, то тарифных таблиц больше нет, поэтому каждый сам решает свое вознаграждение по своему усмотрению, в соответствии с правилами свободного рынка.Поэтому перед выбором нотариуса рекомендуется запросить смету расходов.
Что делать, если есть скрытые пороки, которых раньше не было? Какие гарантии действуют, когда у вас есть ключи от дома? Время действовать недолго: покупатель должен сообщить продавцу о дефектах в течение восьми дней с момента обнаружения . Заказным письмом с уведомлением о вручении вы заявляете о своем желании воспользоваться гарантией. Если продавец не действует по своей доброй воле в отношении дефектов, покупатель может обратиться в суд, связавшись с юристом и потребовав гарантии в отношении дефектов. Однако действие должно произойти в течение одного года с момента совершения сделки.. Судья может объявить о расторжении контракта, если есть подробности. Затем продавец должен вернуть полученную сумму, а покупателю - дом. Если он предпочитает оставить дом, независимо от дефектов, он может потребовать уменьшения уплаченной цены продажи и, следовательно, возврата разницы. Исключения: если повреждение носит структурный характер (дефект почвы или строительный дефект), настолько серьезное, что его нельзя обнаружить немедленно, или серьезное, например проникновение воды, покупатель может принять меры против строителя дома на срок до 10 лет. после дела . Сроки отчетности также становятся длиннее: у вас есть год, чтобы написать продавцу и сообщить о проблемах.
Он должен быть зарегистрирован в Торгово-промышленной палате и иметь удостоверение личности. Закон предусматривает, что никакие комиссионные не причитаются тем, кто занимается этой профессией без какого-либо титула. По закону он несет ответственность за проверку происхождения дома, права собственности, наличия или отсутствия облигаций и гарантирует продавцу и покупателю соответствующие положения.
За агентские услуги, естественно, взимается плата в виде комиссии как продавцом, так и покупателем здания. Сколько? Это зависит от того, какой закон устанавливает фиксированные ставки или ограничения. Обычно обычаи места и указания местной торговой палаты действительны, даже если ничто из этого не может считаться обязательным. Грубо говоря, справедливой можно считать комиссию, не превышающую 2% от продажной цены, но она также может доходить до 4%. Счет-фактура является обязательной: и это действительно важно, потому что расходы на брокерские услуги в сфере недвижимости вычитаются из налоговой декларации, но не более 1000 евро.
После оформления сделки ключи от дома перейдут от продавца к покупателю, который, в свою очередь, доставит чеки для оплаты. Все, что не написано в акте, даже если ранее было согласовано с другими документами, не будет иметь ценности. Согласно декрету-закону п. 223/2006, стороны, которые заключают окончательный договор купли-продажи, должны объявить условия согласованной цены, указав, является ли это чеком и / или банковским переводом.
Налог на продажу дома
Они представляют собой одну из статей расходов, добавляемых к стоимости недвижимости, но если это первый дом, вы имеете право на снижение ставок как НДС, так и регистрационного налога. А некоторые новые функции также касаются тех, кто уже владеет и вынужден покупать второй дом.
Налогами, связанными с покупкой дома, в основном являются регистрационный налог (если вы покупаете у частного лица) и НДС (если продавец является бизнесом). К ним в обоих случаях необходимо добавить ипотечный и кадастровый налог. Действующий в 2022-2023 году бонусный пакет подтверждает льготы, предоставляемые тем, кто покупает недвижимость; В частности, есть некоторые юридические новшества для покупки не только первого, но и второго дома. Фактически, даже те, кто владеет недвижимостью, могут воспользоваться налоговыми льготами и купить вторую, если первая окажется неподходящей. Это вопрос субъективной непригодности, когда ранее приобретенный дом больше не может удовлетворять жилищные потребности налогоплательщика и его семьи или объективной непригодности,как в случае с недвижимостью, сданной в аренду и, следовательно, не может быть использована владельцем, поскольку на нее действуют правовые ограничения (как того требует Верховный суд с последующим приговором от 27 июля 2022-2023 года).
Право на льготы признается непосредственно у нотариуса, подавать заявление не нужно. Это о:
- Снижение НДС с 10% до 4% для тех, кто покупает дом напрямую у строительной компании, уплачивая фиксированную сумму в 200 евро по ипотеке и кадастровому налогу;
- регистрационный сбор в размере 2% для покупок у физических лиц; сумма кадастрового и ипотечного налога в этом случае до 50 евро;
- налоговый кредит: бонус на первое жилье для тех, кто продает и выкупает дома в течение 12 месяцев, используя льготы, предусматривает возможность вычитания подлежащего уплате налога из суммы, уже уплаченной за покупку предыдущего дома.
Чтобы воспользоваться бонусом, необходимы некоторые требования. Лица, которые покупают: не владеют домами на всей территории страны, для которой использовались концессии, и не продают их в течение года. Обязательство продать находящуюся в собственности собственность должно быть отражено в акте купли-продажи (купле-продаже, дарении или декларации о правопреемстве). Если этого не произойдет, вы потеряете свой первый домашний бонус и, помимо более высоких налогов и связанных с ними процентов, вам придется заплатить штраф в размере 30%.
Быть резидентом муниципалитета, в котором вы покупаете дом или поселяетесь там в течение 18 месяцев с момента покупки, или докажите, что ваше рабочее место или студия находится в вышеупомянутом муниципалитете. Дом также может находиться на территории муниципалитета, в котором работодатель имеет свою штаб-квартиру или осуществляет деятельность, даже если покупатель был позже переведен за границу по работе; или находиться в каком-либо итальянском муниципалитете, если покупатель - гражданин Италии, эмигрировавший за границу и не имеющий других домов в Италии.
Требования к собственности
Дом и связанные с ним приспособления (по одному на каждую категорию) должны принадлежать к одной из следующих кадастровых категорий.
- А / 2 (гражданские жилые дома);
- А / 3 (экономичное жилье);
- А / 4 (популярное жилье);
- А / 5 (ультрапопулярный дом);
- А / 6 (сельский дом);
- А / 7 (домики в небольших виллах);
- A / 11 (типичные для этих мест дома и жилые помещения).
Уступки не распространяются на величественные дома, виллы, замки и дворцы, имеющие выдающуюся историческую и художественную ценность.