Контент обработан
- Фазы аренды на покупку
- Рента
- Обязательства сторон
- Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
- Что делать, если арендатор больше не хочет покупать недвижимость?
- Кто платит налоги?
- Выгоды и риски для сторон
Очень важным шагом в жизни каждого человека, особенно молодых пар, является покупка первого дома, но, учитывая сложность доступа к ипотеке и отсутствие необходимой ликвидности, недавно был предложен способ покупки , альтернативный классической купле-продаже.
Речь идет об аренде с выкупом - договоре, введенном в действие декретом Sblocca Italia, согласно которому владелец недвижимости передает дом арендатору и будущему покупателю, который платит арендную плату. По истечении срока, установленного в контракте, арендатор может принять решение о покупке недвижимости, вычтя часть уже уплаченных сборов из окончательной цены. Давайте внимательно рассмотрим все основные аспекты аренды с выкупом.
Фазы аренды на покупку
Начнем с того, что выкупная арендная плата может быть предусмотрена для любого типа недвижимости, которую вы хотите купить в будущем: для жилого, а также для коммерческого использования. Это также может касаться строящегося объекта недвижимости. Однако, если актив находится в необработанном состоянии, необходимо будет отменить закладную на него; тем не менее, возможно принятие кредита. Владелец и арендатор должны заключить договор, в котором выделяются некоторые конкретные элементы, а именно:
- немедленная уступка собственником права пользования имуществом;
- обязательство по уплате сбора, состоящего из двух разных компонентов: предназначенного для оплаты использования (вознаграждение за пользование) и взимаемого с покупной цены;
- право покупки недвижимости в срок, установленный в договоре;
- возможность отнесения на цену продажи той части арендной платы, которая указана для этой цели в договоре.
Рента на выкуп делится на два этапа :
- уступка права использования собственности владельцем арендатору, который обязан платить концеденту согласованную арендную плату (как за компонент, предназначенный для использования, так и за тот, который будет отнесен на покупную цену);
- любой переход права собственности на имущество от лица, предоставившего право, арендатору: нет взаимных обязательств по заключению договора купли-продажи, но закон признает право арендатора на покупку. По истечении срока, предусмотренного в контракте, вы вправе решить, продолжать ли покупку.
Из этого следует, что, если арендатор решит не покупать недвижимость, по истечении срока договор перестанет иметь силу, и владелец будет иметь право вернуть недвижимость и удержать всю часть сборов, связанных с использованием.
Если вместо этого он решит воспользоваться правом на покупку, концедент должен будет дать свое согласие на продажу, а арендатор, в свою очередь, должен будет заплатить согласованную цену за вычетом сборов, уже уплаченных за компонент, которые будут отнесены к цене.
Рента
В договоре аренды с правом выкупа особое внимание должно быть уделено указанию арендной платы, которую арендатор должен платить собственнику недвижимости. В частности, должны быть указаны две составляющие гонорара, иначе один и тот же договор будет признан недействительным. Один из этих компонентов предназначен для оплаты использования (вознаграждение за пользование), а другой - для привязки к цене в случае, если арендатор решит воспользоваться своим правом на покупку.
Обязательства сторон
Вот взаимные обязанности и права арендатора арендатора:
- инвентаризация и гарантия : арендатор должен принять имущество в том состоянии, в котором оно находится, продолжить инвентаризацию и предоставить гарантию, такую как предоставленная для аренды, то есть залог, внесенный арендатором арендодателю, не превышающий трехмесячная арендная плата (рассчитывается только с учетом части, относящейся к оплате использования)
- обычное обслуживание : арендатор несет ответственность за расходы и, в целом, расходы, связанные с хранением, администрированием и обычным обслуживанием зданий и связанных частей кондоминиума (если собственность находится в кондоминиуме). Обычным обслуживанием считается ремонт вспомогательных элементов зданий, которые по своей природе изнашиваются и приходят в негодность в результате их нормальной эксплуатации (например, расходы, связанные с кранами, водостоками, переключателями, ручками, стеклом, покрытиями, сантехникой, системами электричество, вода и газ не являются внутренними по отношению к конструкции здания. Арендатор также несет бремя внепланового ремонта, вызванного невыполнением им своих обязательств по обычному обслуживанию.
- Внеочередной ремонт: владелец, передающий недвижимость, несет ответственность за внеочередной ремонт зданий и соответствующих частей кондоминиума, если недвижимость находится в кондоминиуме. Внеочередной ремонт необходим для обеспечения устойчивости основных стен и сводов, замены балок, полного или значительного ремонта крыш, полов, лестниц, акведуков, подпорных или окружающих стен. Это не исчерпывающий список, и он может включать в себя все вмешательства на конструктивных элементах зданий, а также на замену оборудования (электрического, сантехнического, отопительного и прочего).
Что делать, если арендатор не платит арендную плату?
Если арендатор не выполняет свое основное обязательство, то есть уплату арендной платы, арендодатель может инициировать процедуру принудительного исполнения в отношении активов арендатора (статья 2910 Гражданского кодекса), чтобы получить то, что причитается, или потребовать разрешения договор. После прекращения действия контракта лицо, предоставляющее право, будет иметь право не только на возврат собственности (если арендатор не предусматривает передачу имущества, лицо, предоставляющее право, должно будет подать против него новый судебный иск), но и на получение арендной платы до в то время уплачена вся их сумма, а следовательно, и часть, относящаяся к трансфертной цене, которая будет сделана лицом, предоставившим право, путем возмещения убытков, чтобы компенсировать ему понесенный ущерб.
Что делать, если арендатор больше не хочет покупать недвижимость?
Стороны не обязаны приступать к оформлению договора купли-продажи в срок, указанный в договоре. Фактически, арендатор может принять решение не продолжать покупку, и договор по истечении согласованного срока утратит силу. Следовательно, лицо, предоставившее право, будет иметь право вернуть собственность и удерживать арендную плату, уплаченную до этого момента за использование дома, в то время как он должен будет вернуть арендатору часть компонента, относящуюся к продажной цене.
Кто платит налоги?
В течение периода использования имущества налоги, связанные с владением имуществом, такие как imu, взимаются с владельца, как и в случае аренды, в то время как налог должен быть частично оплачен владельцем, а частично. арендатором в соответствии с процентами, установленными каждым муниципалитетом. Тариф (налог на отходы) взимается с арендатора как собственника недвижимости.
Выгоды и риски для сторон
Преимущества для тех, кто решит продать недвижимость с арендной платой за покупку, - это, прежде всего, большое количество потенциальных покупателей, которых они могут найти по сравнению с классической продажей. Однако наибольший риск заключается в том, что арендатор решает не покупать недвижимость, но в этом случае владелец может оставить себе все или часть того, что было уплачено арендатором, для взимания платы по соответствующей цене. Другой риск состоит в том, что недвижимость занята арендатором, нарушившим обязательства, и ему придется обратиться к судье с просьбой освободить ее и продать другим лицам. Владелец также с арендной платой за покупку сохраняет право собственности на недвижимость до полной оплаты согласованной цены.
Арендатор, с другой стороны, не будет иметь никаких обязательств, а будет иметь только право на покупку собственности с полной свободой решать по истечении срока, использовать это право или нет. Кроме того, среди преимуществ подчеркивается, что расходы, понесенные им, будут ограничены только обычным обслуживанием, в то время как вес прямых и местных налогов (IMU, более высокая доля TASI) останется на ответственности владельца / продавца.