В большинстве случаев для изменения тысячных долей, составляющих относительную таблицу кондоминиума, требуется единодушное согласие собственников .
Однако есть две конкретные ситуации, в которых для продолжения исправления достаточно количества голосов, представляющих большинство присутствующих, и не менее половины стоимости здания.
Это случается, когда:
1. В таблице есть ошибка: «технические» и «объективно проверяемые» ошибки считаются ошибками, то есть когда есть явная разница между тысячными долями таблицы и теми, которые фактически находятся в собственности кондоминиума. Верховный суд (приговор от 24 января 1997 г., n. 6222) смог заметить, что возможное согласие лица, подписавшего таблицы, обычно прилагаемые к договорным положениям, не имеет отношения к оценке ошибки.
2. после виража, увеличения площадей или увеличения или уменьшения единиц недвижимости, пропорциональная стоимость единицы недвижимости даже одного кондоминиума изменяется более чем на одну пятую. Этот второй вариант, исключающий единодушие, возникает, например, когда кондоминиум решает провести работы в своей квартире, увеличив площадь. Подумайте о высоте, определяющей увеличение площади помещения. Если это увеличение приводит к изменению более чем на одну пятую пропорциональной стоимости единицы недвижимости даже для отдельного кондоминиума, можно приступить к изменению только при наличии квалифицированного большинства. В законе указывается, что в этом случае стоимость внесения изменения несет лицо, инициировавшее изменение.
Роль администратора
Статья 69 Имплементирующих положений Гражданского кодекса предусматривает, что «с единственной целью пересмотра пропорциональных значений, выраженных в тысячной таблице, прилагаемой к положению о кондоминиумах (…), только кондоминиум в лице администратора (который требуется для уведомления собрания кондоминиумов).
Директор, который не выполняет это обязательство, может быть отозван и обязан выплатить компенсацию за любой ущерб ».
Недавно некоторые юридические постановления, помимо двух случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, единодушно поставили под сомнение изменение: если изменение не касается объема прав и обязанностей по участию в расходах, а только "просто математическая корректировка », поскольку это решение имеет нормативную и неконфликтную ценность, для его утверждения будет достаточно большинства присутствующих на собрании, представляющих не менее половины стоимости здания.
Возврат денег за кондоминиум
После пересмотра тысячной таблицы необходимо оценить, принесла ли ошибка преимущества одному или нескольким кондоминиумам в ущерб другим. В аналогичных случаях, начиная с момента установления ошибки и в течение десяти лет, кондоминиум может действовать в целях неправомерного обогащения (статья 2041 Гражданского кодекса) и получить возмещение, включая проценты.
По сути, кондоминиумы, которые из-за ошибки внесли меньший вклад в расходы кондоминиума, должны будут возместить те, кто заплатил больше всего.
Кассационный суд (приговор от 8 сентября 1994 г., n. 7696) указал, что процедура пересмотра таблицы бесполезна, не имеет обратной силы и последствия которой реализуются только с переходом в res judicata.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it