Минимальный, частичный и суперкондоминиум

Помимо классического, в котором владельцы квартир связаны между собой, существуют и другие формы кондоминиумов; разница заключается в количестве задействованных компонентов или построек. Чтобы урегулировать споры и многое другое, мы полагаемся на Гражданский кодекс и многочисленные судебные приговоры.

Контент обработан

Начиная с двух владельцев
Что говорит закон
Типы: три плюс один

Кондоминиум формируется спонтанно, без необходимости подписания договора, когда в здании сосуществуют как минимум два собственника. В каждом здании, помимо квартир, есть так называемые «общие части», то есть пространства и системы, принадлежащие всем владельцам отдельных единиц недвижимости. Управляющим этими общими частями является администратор, задачей которого является сбор сумм, которые будут использоваться для их поддержания в хорошем состоянии. Так работает «классический» кондоминиум, где, за исключением некоторых частных случаев, каждый кондоминиум вносит свой вклад в общие расходы пропорционально тысячным долям собственности, находящейся в его владении. Однако может случиться так, что в определенных ситуациях будут настроены другие типы кондоминиумов и, следовательно,критерии распределения расходов также будут отличаться от общепринятых.

Наличие только двух владельцев во всем здании, составляющем кондоминиум, - это гипотеза, которую можно проверить. Проблема возникает, когда один из двоих не согласен с другим, и принятие решения становится практически невозможным. В таких случаях настраивается минимальный кондоминиум. Если, с другой стороны, некоторые общие части (например, лестницы и лифт) обслуживают только некоторых жителей, то конфигурируется частичный кондоминиум. Наконец, при наличии суперкондоминиума, когда два или более автономных здания разделяют общие части (спортивные сооружения, парковка и т. Д.).

Что говорит закон

Минимальный кондоминиум, частичный кондоминиум и суперкондоминиум прямо не предусмотрены Гражданским кодексом, но с годами юриспруденция приравняла эти реалии к классическому кондоминиуму. Однако некоторые статьи Кодекса, кажется, относятся к трем типам. Например, 1139, чтобы разрешить минимальный тупик в кондоминиуме между двумя владельцами кондоминиумов, которые имеют противоположные мнения по вопросам, касающимся общих частей, ссылается на правила общения. Вместо этого в статье 1123, касающейся разделения расходов, вводится концепция частичного кондоминиума, предусматривающая, что «если в здании есть несколько лестниц, дворов, крыш, сооружения или системы, предназначенные для обслуживания части всего здания,расходы, связанные с их содержанием, несет группа кондоминиумов, которые получают от них выгоду ". Что касается суперкондоминиума, статья 1117-бис, введенная законом о реформе 220/2012, предусматривает, что положения о "классическом" кондоминиуме "применяются в той мере, в какой они совместимы, во всех случаях, когда несколько единиц недвижимости, более здания или кондоминиумы объектов недвижимости или здания имеют общие части в соответствии со статьей 1117 ".

В итоге

Его можно создать даже при наличии всего двух кондоминиумов.
В многоэтажном здании для некоторых разрешений можно создать по одной для каждой лестницы.
Несколько зданий могут быть связаны, если у них есть общие помещения или системы.

В статье 1136 Гражданского кодекса указано, какое большинство голосов требуется для принятия решения собранием кондоминиума.
• Однако в минимальном кондоминиуме собственников всего двое, и если оба не думают одинаково, принятие решений об общих частях и системах невозможно. Чтобы разблокировать ситуацию, вмешался Кассационный суд, который приравнял минимальный кондоминиум к «классическому», разрешив применять общие правила причастия, как того требует статья 1139 Гражданского кодекса. И поэтому в случае разногласий двух кондоминиумов, как указано в статье 1105 Кодекса, «каждый участник может обратиться в судебный орган. Это предусмотрено в палате совета, а также можно назначить администратора ». В остальном применяются все правила «классического» кондоминиума, включая процедуры и сроки созыва собрания, несоблюдение которых делает решения неэффективными.

Может случиться так, что некоторые общие зоны обслуживают только группу людей, например, когда в здании несколько лестниц и лифтов: для кондоминиума на лестнице A не имеет смысла оплачивать обычные расходы на обслуживание лестницы B и наоборот. В подобных случаях мы говорим о частичном кондоминиуме, варианте, который предусматривает специальные собрания (в дополнение к «общим»), в которых участвуют только кондоминиумы, заинтересованные в использовании этих общих частей.
• Таким образом, в случае необходимости замены электродвигателя лифта решение будет приниматься исключительно владельцами лестничной клетки, на которой он расположен. В то время как монтаж призывал к обновлению фасада, например, будут присутствовать все кондоминиумы.

Он возникает, когда несколько независимых зданий имеют общие части и системы.
• Согласно Верховному суду (приговор от 14 ноября 2012 г. № 19939), суперкондоминиум - это «множество зданий, составленных или не состоящих из отдельных кондоминиумов, но включенных в более широкую организацию кондоминиума, связанных между собой наличием определенных общие вещи, системы и услуги (например, подъездная дорожка или система освещения, услуги консьержа) во вспомогательных отношениях со зданиями ".
• В том же постановлении Суд пояснил, что «для создания суперкондоминиума проявление воли застройщика или владельцев единиц недвижимого имущества не является необходимым, поскольку достаточно, чтобы отдельные здания имели некоторые общие системы, или услуги, входящие в сферу применения ст. 1117 треска. civ. ".
• Ранее Верховный суд (приговором 15476/01) указывал, что решения, принятые собранием суперкондоминиума, «имеют прямое и немедленное влияние на отдельные кондоминиумы зданий, которые являются его частью, без обязательства принятия решений каждого собрания. кондоминиум ".
• Кондоминиум и супер-кондоминиум могут сосуществовать без каких-либо проблем, но необходимо будет составить двухтысячные таблицы: одну для разделения расходов на общие части единого кондоминиума, а вторую - для разделения затрат на части, разделяемые несколькими зданиями.

Статья 67 Положений о реализации Гражданского кодекса предусматривает, что в суперкондоминиумах с более чем шестьюдесятью участниками каждый кондоминиум назначает своим представителем с числом голосов, равным большинству участников и двумя третями стоимости здания. собрание для обычного управления общими частями нескольких кондоминиумов и для назначения «суперадминистратора». В противном случае каждый участник может обратиться в судебный орган с просьбой о назначении представителя своего кондоминиума.
Последний отвечает правилами своего мандата и незамедлительно сообщает повестку дня и решения, принятые суперсамблеей представителей кондоминиумов, администратору справочного здания. Затем администратор отчитается перед сборкой.
• Представители отдельных кондоминиумов, которые также могут быть третьими сторонами, участвуют в сборке суперкондоминиума только в том случае, если вмешательство в общие части осуществляется для обычного обслуживания и для назначения суперадминистратора, который требует положительного голоса присутствующих на собрании, который представляют не менее половины тысячных, содержащихся в таблице суперкондоминиумов (относящихся к частям, общим для нескольких зданий).
В случае, если количество кондоминиумов меньше шестидесяти или работы в общих частях имеют чрезвычайный характер, собрание также может участвовать (и голосовать)
индивидуальные владельцы недвижимости, проживающие в зданиях суперкондоминиума. Даже если они не участвуют в собрании представителей, они все равно имеют право обжаловать решения, принятые на суперсобрании, в течение 30 дней с даты проведения собрания; или, если представитель не присутствовал на собрании, с того дня, когда индивидуальный кондоминиум получил копию протокола.

Есть четвертый тип кондоминиума. Он определяется как «горизонтальный» и имеет конфигурацию, например, в случае, когда ряд отдельно стоящих отдельных домов, независимых друг от друга, разделяет некоторые общие части.

• Кассационный суд с приговором от 18 апреля 2005 г., п. 8066 отметил, что понятие кондоминиума конфигурируется не только в гипотезе о зданиях, которые простираются вертикально, но также в случае соседних зданий, оборудованных несущими конструкциями и необходимыми общими системами.