Контент обработан
- Кредит в пользование: беспроцентный кредит
- 4 типа договоров
- Обязательно для регистрации
- Как разделить расходы
- Правила и закон
- Закон о стабильности 2022-2023 года
На 2022-2023 год эксперты прогнозируют небольшой спад на рынке аренды, но при таком минимальном снижении спроса, что средняя арендная плата останется стабильной. Таким образом, все еще есть много тех, кто ищет дом в аренду, которым адресовано приглашение, также от торговых ассоциаций, чтобы они хорошо осведомились о своих правах и обязанностях, чтобы не навлечь на себя мошенничество или рискнуть действовать нерегулярно. Например, не все знают, что существует четыре типа контрактов и что, помимо краткосрочных, они должны быть зарегистрированы в налоговом агентстве (www.agenziaentrate.gov.it). Помимо «особого» кредита, есть еще три типа; Наиболее часто используется «бесплатная аренда».
- Самый распространенный контракт - 4 + 4 года, с бесплатной арендой.
- Отмена собственником должна быть обоснована.
- Есть налоговые льготы для собственника и арендатора.
По кредитному соглашению одна сторона (кредитор) передает имущество другой (заемщику) на определенный период времени, по истечении которого это же имущество должно быть возвращено. Это по сути свободный договор, предусмотренный ст. 1803 ГК РФ, которое может быть устным или письменным. В последнем случае требуется регистрация в налоговом агентстве, как и для всех других типов контрактов.
Этот договор позволяет сторонам свободно согласовывать размер ежемесячной платы. Срок его действия составляет не менее 4 лет, а еще 4 года продлеваются автоматически. По первому истечению срока, с авансом не менее 6 месяцев, отправив заказное письмо, и арендодатель, и арендатор могут расторгнуть договор. В частности, домовладелец должен обосновать аннулирование, указав одну из причин, предусмотренных законом 431/98. По истечении 8 лет каждая сторона имеет право активировать процедуру продления на новых условиях (можно изменить размер комиссии) или отказа, отправив письмо другой стороне, по крайней мере, за 6 месяцев до крайнего срока. заказная почта. Запрашиваемая сторона должна ответить заказным письмом в течение 60 дней с даты получения.При отсутствии ответа или согласия договор считается истекшим. Наконец, залог: не более трех месяцев.
По истечении первых 4 лет аннулирование является законным со стороны арендодателя, если:
- намеревается передать имущество себе, своей супруге, родителям, детям или родственникам - до второй степени - для жилого, коммерческого, ремесленного или профессионального использования;
- компания или государственный орган или в любом случае с общественными, социальными, взаимными, кооперативными, благотворительными, культурными или религиозными целями намеревается выделить имущество для осуществления деятельности, направленной на достижение вышеупомянутых целей, и предлагает арендатору другое подходящее имущество и которые у арендодателя есть в полном наличии;
- недвижимость входит в состав сильно поврежденного здания, которое необходимо перестроить или обеспечить устойчивость которого, а постоянство арендатора является препятствием;
- недвижимость находится в здании, в котором планируется полная реконструкция, снос или радикальное преобразование для создания новых зданий. Или, поскольку это собственность, расположенная на верхнем этаже, владелец намеревается провести подъемные работы - в соответствии с законом - и для этого необходима эвакуация имущества;
- намеревается продать недвижимость третьим сторонам и не владеет другой жилой недвижимостью, кроме той, которая, возможно, использовалась в качестве дома. В этом случае арендатор имеет преимущественное право покупки;
- арендатор без какого-либо законного правопреемства по договору непрерывно занимает недвижимость без уважительной причины;
- у арендатора есть полная доступность бесплатного и подходящего жилья в том же муниципалитете.
Это 3-летний контракт плюс еще 2, которые автоматически активируются по истечении срока. В качестве альтернативы, в конце трехлетнего периода стороны могут принять решение о продлении и изменении соглашения еще на три года. О любой отмене бронирования владельцем или арендатором необходимо сообщить за 6 месяцев до истечения трех лет. Может быть предоставлен залог, который должен быть возвращен в конце контракта, но никогда не более трех месяцев.
Согласованная арендная плата рассчитывается на основе соглашений между ассоциациями собственников и арендаторов и принимает во внимание определенные параметры, такие как местоположение, размер и отделка недвижимости. Налоговые преимущества для пользователей, которые выбирают этот тип контракта (при условии, что недвижимость используется в качестве основного места жительства), зависят от их дохода: для пользователей до 15 493,71 евро предусмотрен налоговый вычет в размере 495,80 евро. ; для тех, кто находится в диапазоне от 15 493,72 до 30 987,41 евро, вычет составляет 257,90 евро. С другой стороны, арендодатель может получить выгоду от сокращения базы подоходного налога с населения, скидки на регистрационный налог и, прежде всего, снижения фиксированной ставки налога (с 21% до 10%), если он выберет этот тип налогообложения. Наконец, предполагается сокращение imu и tasi на 25%.
В этом случае срок контракта составляет не менее 1 месяца и не более 18 месяцев. По истечении этого срока договор без какого-либо взаимодействия сторон считается заключенным. Эти контракты предназначены для удовлетворения конкретных потребностей владельцев и арендаторов, которые должны быть задокументированы и приложены к контракту. При отсутствии такой документации переходный договор должен быть заменен обычным (обычно определяется 4 + 4). Что касается сбора, то это свободно решается сторонами, за исключением контрактов, которые относятся к одиннадцати столичным территориям (Рим, Милан, Неаполь, Турин, Палермо, Генуя, Болонья, Флоренция, Бари, Катания и Венеция), в соседних муниципалитетах и в столицах провинций: в этих случаях суммы определяются в пределах минимальных и максимальных значений, установленных на местном уровне.
Это особый тип контракта, предназначенный для удовлетворения жилищных потребностей студентов, не посещающих университет, то есть жителей города, отличного от того, в котором находится университет. Он имеет продолжительность от 6 месяцев до 3 лет и может быть продлен в первый согласованный срок во время подписки. Для отмены вам необходимо 3 месяца вперед и залог, который не может превышать трех месяцев. Как и в других случаях. Соглашение может быть подписано только для собственности, расположенной в муниципалитетах (включая соседние), где расположены университеты или прикомандированные университетские курсы, и, помимо отдельных студентов, компании, занимающиеся правом на образование, студенческие ассоциации, кооперативы и некоммерческие организации, работающие в секторе. Образец договора (приложение F ДМ30 декабря 2012 г.) доступен на веб-сайте Министерства транспорта (www.mit.gov.it) в разделе «Правила». Он может быть заполнен и подписан отдельным учеником или одним из родителей, а также, как мы видели, группами студентов или компаниями за право на образование. Размер арендной платы может варьироваться в зависимости от характеристик жилья, всегда с учетом пороговых значений, предусмотренных для договоров с согласованной арендной платой. Для арендаторов закон предусматривает вычет подоходного налога с населения в размере 19% от максимальной суммы расходов в размере 2633 евро, которой студенты или родители могут получить выгоду, если дети находятся на их иждивении. Арендодатель, с другой стороны, может воспользоваться фиксированной ставкой налога, что позволит избежать уплаты во время подписания договора и в случае его продления как гербового сбора, так и регистрационного налога.
Все договоры аренды на более длительный срок, независимо от арендной платы, согласованной сторонами. Регистрация должна быть произведена в течение 30 дней с даты подписания письменного соглашения или с даты его вступления в силу тремя возможными способами:
- через телематические службы Агентства по доходам. Эта опция является обязательной для агентов по недвижимости и для тех, кто владеет не менее чем десятью объектами недвижимости, в то время как для других налогоплательщиков она не является обязательной;
- с помощью программы RLI (Регистрация аренды недвижимости);
- назначение посредника (кафе, торговые ассоциации, лицензированный профессионал) или представителя.
В течение 60 дней после регистрации домовладелец должен уведомить арендатора и администратора кондоминиума, предпочтительно отправив заказное письмо с уведомлением о получении или через Pec (заказное электронное письмо). Наконец, договоры аренды должны содержать пункт, в котором арендатор заявляет, что получил документацию по Ape (сертификат энергоэффективности), относящуюся к собственности.
Если сдаваемое в аренду имущество обставлено мебелью, стороны должны внести в договор аренды перечень предметов, имеющихся на момент записи. Этот список желательно приложить к договору, чтобы по истечении срока договора арендодатель мог проверить наличие недостатков. Как и в случае с расходами в кондоминиуме, обычное обслуживание мебели является обязанностью арендатора, а внеочередное обслуживание - ответственностью арендодателя.
Как разделить расходы
В общем, внеочередной ремонт всегда остается обязанностью собственника, а обычный ремонт оплачивает арендатор. В частности, как того требует закон № 392 "полностью покрываются арендатором, если не оговорено иное, расходы, связанные с уборкой, эксплуатацией и обычным обслуживанием лифта, водоснабжением, электричеством, отоплением и кондиционированием воздуха. воздух, очистка выгребных ям и туалетов, а также предоставление других общих услуг. Затраты на услуги консьержа взимаются с арендатора в размере 90%, если стороны не договорились о более низкой мере ».
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it
Правила и закон
Справочным правилом об аренде является закон от 9 декабря 1998 г., п. 431 «Правила, регулирующие сдачу в аренду и сдачу зданий, используемых для жилых целей». Помимо прочего, устанавливается порядок заключения и возобновления договоров аренды и расторжения договора арендодателем (собственником имущества). Искусство. 13, под заголовком «Соглашения, противоречащие закону», указывает, что любое соглашение «направлено на определение суммы арендной платы выше, чем сумма арендной платы, вытекающая из письменного и зарегистрированного контракта» или «отступление от пределов срока действия контракта, установленных этим закон ". Искусство. 13 был частично переписан Законом о стабильности 2022-2023 года, который в отношении контракта, в частности, добавил:"Арендодатель несет ответственность за регистрацию в течение императивного тридцатидневного срока, предоставив в следующие шестьдесят дней документально подтвержденное сообщение арендатору и администратору кондоминиума, а также в целях соблюдения обязательств по ведению реестра кондоминиумов упомянутой в статье 1130, п. 6 Гражданского кодекса ".
Закон, среди прочих положений, устанавливает недействительность соглашений, заключенных сторонами, которые противоречат любому из положений, содержащихся в самом законе, и предусматривает, что арендатор в течение 6 месяцев с момента возврата арендованного имущества может потребовать возврата арендованного имущества. суммы, уплачиваемые сверх арендной платы, указанной в контракте, или максимальной суммы, определенной соглашениями между ассоциациями собственников и ассоциациями арендаторов. Арендатор также может действовать, чтобы добиться продления договора в соответствии с условиями, предусмотренными законом.
Указывает, что арендодатель обязан зарегистрировать договор (в течение тридцати дней после его заключения), предоставив «документально подтвержденное сообщение» (подробные сведения о произведенном платеже и регистрационный номер, присвоенный договору) в по истечении шестидесяти дней арендатору и администратору кондоминиума.
Регистрационные расходы по аренде оплачиваются арендатором и домовладельцем в равных долях. Также указано, что залог не может превышать трех месяцев аренды.