Контент обработан
- Закон об общих и частных частях в кондоминиумах
- Фасад кондоминиума
- Террасы
- Балконы
- Два типа балконов
- Ущерб от небрежности? Когда администратор отвечает
С вступлением в силу закона о реформе кондоминиумов n. 220/2012, фасад внесен в перечень общих частей здания , упомянутых в статье 1117 ГК РФ. До этой даты многочисленные решения судов и Верховного суда в любом случае разъясняли «кондоминиумный» характер фасада, определяемого как внешняя оболочка здания, которая, хотя и не несущая функция, представляет собой существенный элемент для существования здания.
Таким образом, фасад принадлежит всем кондоминиумам, которые могут использовать его в равной степени, заботясь о том, чтобы не изменить его предполагаемое использование и не повредить его архитектурный декор.
Судьи также пояснили, как можно открывать вид, размещать таблички и знаки на фасаде, но каждое из этих вмешательств должно учитывать эстетическую линию, физиономию здания и среду, в которой расположен сам фасад.
Точно так же каждый кондоминиум может за свой счет разместить дымоход, систему кондиционирования воздуха или занавески для защиты от солнца, «если это не препятствует, - пояснил суд Милана (приговор 1941/2013), - равное использование других, не ставит под угрозу устойчивость и безопасность здания и не меняет его архитектурный декор; последнее явление, которое возникает не тогда, когда первоначальные архитектурные линии меняются, а когда новая работа негативно отражается на гармоничном внешнем виде здания в целом ».
Если нет сомнений в «общности» фасада, то оценить, кому принадлежат балконы, сложнее. И, следовательно, кто несет ответственность за их обслуживание. Ввиду отсутствия ответов в Гражданском кодексе на протяжении многих лет именно юриспруденция пыталась прояснить этот вопрос, но дебаты все еще открыты.
- Фасад фактически является «общей частью» и, следовательно, является обязанностью всех владельцев.
- В зависимости от типа балкона вы решаете, кто должен оплачивать расходы.
- Ущерб из-за халатного отношения? Администратор или собственник отвечает
* В статье 1117 Гражданского кодекса приводится перечень общих частей здания, то есть тех частей или элементов здания, которые необходимы для общего пользования. Список включает, среди прочего, землю, на которой стоит здание, крыши, дворы и фасады, а также все работы и артефакты, предназначенные для совместного использования, такие как лифт или централизованный котел.
Фасад кондоминиума
Что касается обычных работ, большинство, необходимое для осознанной работы при сборке, варьируется в зависимости от вмешательства.
• Для окраски всего фасада (но это также относится к реставрации штукатурки и ретуши карнизов) требуется количество голосов, которое представляет большинство присутствующих и не менее половины стоимости здания (500 тысячных) .
• В случае, если вмешательство более ограничено (частичная покраска) и, прежде всего, имеет низкую стоимость, может быть достаточно голоса 1/3 кондоминиумов, что составляет не менее половины стоимости здания.
• Больший кворум требуется в случае «нововведений», то есть вмешательства, направленного на наиболее удобное использование или максимальную эффективность обычных вещей, всегда с соблюдением декора здания. В этом случае большинству присутствующих потребуется согласие большинства присутствующих, составляющее не менее 2/3 стоимости всего здания.
• Если вмешательство не попадает в категорию «субсидируемых инноваций» (например, теплоизоляция), то 500 тысячных достаточно, чтобы зеленый свет заработал.
При принятии решений собрания необходимое большинство зависит от вмешательства.
Как и в случае с балконами, для определения правильного критерия распределения затрат, связанных с террасой, в первую очередь необходимо определить тип.
• В случае плоской крыши (покрывающей все здание) расходы на обслуживание должны быть разделены между всеми владельцами.
• Если, с другой стороны, он находится в исключительном использовании одного или нескольких кондоминиумов, критерий, изложенный в статье 1126 Гражданского кодекса, применяется для разделения затрат на любое обслуживание, в соответствии с которым те, кто имеет исключительное использование тротуара, вносят 1/3 в стоимости ремонта или реконструкции, в то время как оставшиеся 2/3 остаются в сфере ответственности всех кондоминиумов здания «или той части, для которой используется плоская крыша, пропорционально стоимости пола или части каждого этажа».
• Ситуация осложняется наличием плоских террас, которые частично закрывают здание, выступая крышей только для некоторых кондоминиумов. В этом случае расходы ложатся на исключительного владельца, за исключением специальных мероприятий, таких как гидроизоляция или замена напольного покрытия. Затем стоимость должна быть разделена на 1/3 за счет тех, кто имеет исключительное право пользования террасой, и на 2/3 за счет остальных владельцев.
Балконы
В ГК от балконов не осталось и следа. Кому принадлежат балконы? Являются ли они элементом фасада (и, следовательно, общей собственностью) или принадлежат только тому кондоминиуму, который их использует?
• Чтобы попытаться прояснить вопрос, прежде всего целесообразно определить тип балкона, его конструктивные характеристики и то, как он «вписывается» в здание кондоминиума.
Свисающие балконы (то есть выступающие за фасад) считаются естественным продолжением квартиры. В случае обычного или чрезвычайного обслуживания относительные расходы, следовательно, несет владелец, за исключением случаев, когда работы касаются декоративной лепнины или других элементов балкона, которые, по мнению Верховного суда, вставляются в фасад здания. и помочь сделать это эстетично. В этих случаях расходы должны быть разделены между всеми владельцами на основе их соответствующих тысячных долей собственности. Однако не всегда сразу оценить, какие элементы балкона являются декоративными (следовательно, являются общей собственностью), поэтому во многих случаях для решения вопроса необходимо вмешательство судьи.
• Встраиваемые балконы (вставленные в фасад, где они создают своего рода «нишу») имеют железные перила или каменный или стеклянный парапет и считаются элементами фасада. Следовательно, расходы на их содержание должны быть распределены между всеми владельцами пропорционально тысячным долям собственности. Отдельного обсуждения заслуживает плита, часть, которая действует одновременно как проход на балконе и как прикрытие для кондоминиума внизу и которую юриспруденция приравнивает к чердакам внутри домов. Таким образом, для распределения затрат, связанных с этими элементами, применяется статья 1125 Гражданского кодекса: «… расходы (ред) несут в равных долях владельцы двух этажей,покрытие пола - это ответственность владельца верхнего этажа, а штукатурка, краска и отделка потолка - владельцем нижнего этажа ».
К сожалению, очень часто встречаются повреждения, вызванные небрежным обращением с фасадом, например, части штукатурки, которые вылетают с балкона и попадают в припаркованную машину или, в самых серьезных случаях, на прохожего. Чтобы точно определить, кто несет ответственность за повреждение, необходимо точно определить деталь, пострадавшую в результате обрушения. В случае отрыва декоративного элемента балкона или обломков каменного парапета ответственным за ущерб является администратор кондоминиума, который, как того требует статья 1130 Гражданского кодекса, обязан принять меры по консервации, касающиеся общие части дома.
• В самых срочных случаях администратор может действовать без консультации с собранием кондоминиума, которое он позаботится об обновлении на следующей сессии.
• Если же, с другой стороны, «не внешняя» часть балкона обрушится или нижележащая часть выступающего балкона уступит место - только в результате перегрузки или старения конструкции - единственный владелец балкона несет ответственность за ущерб.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it
Взято из Cose di Casa, декабрь 2022-2023 г.