С реформой кондоминиума администратор получил большую автономию, чтобы действовать против тех, кто не оплачивает причитающиеся расходы, потому что последствия ложатся на других владельцев. Эффективный способ решить серьезную проблему.
В Италии, с севера на юг, количество неплатежеспособных кондоминиумов постоянно увеличивается. Разнообразное множество людей, к которым принадлежат многие люди в экономических трудностях, но, к сожалению, также много «умных», которые не оплачивают расходы кондоминиума или даже те, которые связаны с основными коммунальными услугами, такими как вода, электричество, газ и отопление. Искусство. 1129 Гражданского кодекса определяет администратора кондоминиума как лицо, ответственное за сбор кредитов, рассчитанных на основе распределения расходов, утвержденного собранием.
ЗАПРОСЫ ПЛАТЕЖИ ДОЛЖЕН ЗАПРОСИТЬ АДМИНИСТРАТОР
После недавней реформы кондоминиума полномочия администратора по отношению к неплательщикам расширились, даже если взыскание неплатежеспособности остается длительным и сложным. Однако для защиты владельцев необходимо немедленно указать, что, если администратор не соблюдает положения Кодекса в отношении своей задачи, он совершает серьезное нарушение, которое может привести к отмене полномочий. Есть шесть месяцев, начиная с ежегодного закрытия бизнеса, чтобы иметь возможность действовать против кондоминиума, который не платит; таким образом, после запроса (но это не обязательно), без разрешения собрания он может получить судебный запрет, имеющий "немедленное исполнение". Такая своевременность часто бывает относительной,Таким образом, увеличение числа случаев невыполнения обязательств привело к переполнению судов, и поэтому может пройти несколько месяцев, прежде чем постановление достигнет адресата. Обычно судья, основываясь на доказательствах, представленных администратором, обязывает кондоминиум оплатить причитающиеся расходы под страхом отчуждения имущества.
ДРУГИЕ КОНДОМИНИУМЫ ОПЛАЧЕНЫ ДЛЯ ТЕХ, КТО НЕ НУЖДАЕТСЯ. ТЕПЕРЬ КРЕДИТОРЫ МОГУТ ДЕЙСТВОВАТЬ НЕМЕДЛЕННО ПРОТИВ ДОЛЖНИКОВ
Тем временем, ожидая завершения судебного процесса, другие кондоминиумы оплачивают недостающие расходы. Они распределяются между всеми в процентном соотношении от тысячных долей, пересчитанном с исключением стороны, нарушившей обязательства. Тысячные справочные - это те, которые относятся к типу затрат: например, это будут расходы на «тепло» для части, связанной с отоплением, или «принадлежащие» для ремонта фасада, и так далее.
Если, с одной стороны, уплата взносов неплательщика помогает избежать перебоев в снабжении всего здания, с другой стороны, это выглядит большой несправедливостью. Почему те, у кого хорошая репутация, должны нести расходы тех, у кого нет? И почему поставщики не обращаются напрямую к неплательщикам? В связи с недавней реформой кондоминиума администратор должен передать имена и доли долга неплательщиков неудовлетворенным кредиторам, чтобы они могли действовать исключительно против тех, кто не заплатил, и, только если попытка не удалась, в отношении всего кондоминиума.
ПОСТАВКА МОЖЕТ БЫТЬ ПРИОСТАНОВЛЕНА
Следует помнить, что как статья 1565 Гражданского кодекса, так и некоторые положения контрактов предусматривают возможность для менеджера (с точки зрения контракта на поставку), хотя и с надлежащим уведомлением, прервать поставку, если есть задержки в оплате счета. При этом понимается, что в зданиях кондоминиумов собеседник поставляющей организации в большинстве случаев является администратором, а не отдельными кондоминиумами.
Следовательно, любые кредиты, запрашиваемые менеджером, относятся к потреблению, зарегистрированному для всей задолженности, выставленной исключительно администратору. Если, с другой стороны, индивидуальный кондоминиум заключил отдельный договор с поставщиком, прерывание обслуживания коснется индивидуального кондоминиума. В ожидании судебного запрета, если того требуют правила кондоминиума, администратор может также запретить кондоминиуму, нарушившему свои обязательства, пользоваться общими услугами, такими как центральное отопление, вода и лифт, но в этом случае системы должны быть были построены с учетом отделения отдельных частей и того, что запрет не влияет на конституционное право на охрану здоровья (статья 32 Конституции).
ЧТО НУЖНО ДЛЯ ПРИНЯТИЯ ПРИКАЗА
Протокол собрания кондоминиума с решениями, утверждающими окончательный и сметный бюджет и любые чрезвычайные расходы; графики разбивки финансовой отчетности и чрезвычайных расходов; любые предупреждения, отправленные администратором кондоминиуму, нарушившему свои обязательства. Проблема кондоминиумов заключается в том, что последствия накопленного некоторыми кондоминиумами долга, такие как приостановка предоставления услуг, затрагивают всех. За исключением случаев, когда договоры поставки являются индивидуальными.
ВЛАДЕЛЕЦ ВСЕГДА НЕСЕТ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ЗАДОЛЖЕННОСТИ
Сдающий в аренду оплачивает возложенную на него часть расходов кондоминиума непосредственно собственнику недвижимости, то есть арендодателю. Именно последний отвечает администратору в случае просрочки или невыплаты арендатора (арендатора), который, следовательно, несет ответственность только за нарушение договора с арендодателем. Арендатор должен внести арендную плату в течение 20 дней с момента истечения срока, и, если сумма неоплаченных расходов кондоминиума превышает сумму арендной платы за два месяца, собственник жилья имеет право разрешить аренда. В случае продажи недвижимости тот, кто покупает квартиру неплательщика, обязан уплатить плату за кондоминиум за текущий и предыдущий год, даже если на момент совершения сделки он не знал о долге.Однако новый владелец может подать в суд на старого, чтобы вернуть деньги за неоплаченные расходы.
ДЕНЕЖНЫЙ ФОНД
Чтобы покрыть «дыры», вызванные неплательщиками, администратор кондоминиума может создать денежный фонд, финансируемый всеми владельцами. Однако требуется единодушное одобрение собрания кондоминиума. Следует подчеркнуть, что в случаях крайней необходимости даже одного большинства может быть достаточно.
В сотрудничестве с Avv. Сильвио Реццонико, президент Федерального министерства обороны / Конфаппи, тел. 02/33105242, www.fna.it